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建売住宅のメリットとデメリットとは?注文住宅との違いをわかりやすく解説

住宅タイプ

2021/09/28

2021/09/29

記事監修者

1級ファイナンシャル・プランニング技能士 / 渡辺 知光

建売住宅のメリットとデメリットとは?注文住宅との違いをわかりやすく解説

マイホームを土地と建物の両方購入する場合、「土地を購入して注文住宅を建てる」ケースと「建売住宅を購入する」ケースがあります。それぞれ特徴がありますが、今回は「建売住宅」のメリットやデメリットを中心にご案内します。

また物件検討中に気を付ける点をお伝えします。きちんと理解した上で「注文住宅」と「建売住宅」のどちらが自分たちの理想の住宅に近いのか考えてみましょう。

建売住宅とは

「建売住宅」とは、土地と建物がセットになって販売されている住宅のことを指します。複数の区画に分けられた土地に似たような外観の建物が幾つも並んでいる光景を見たことがあるかと思います。建物自体は既に完成しているケースもあれば建築中もしくは建築前から販売しているケースもあります。

似たような言葉で「分譲一戸建て住宅」があります。建築中もしくは建築前の建物として定義しているケースもありますが、「建売住宅」とほぼ同じ意味と考えてください。一般的には、大手ハウスメーカーの建売住宅を「分譲一戸建て」、その他のハウスメーカーや工務店の建売住宅を「建売住宅」と呼ぶケースが多いです。

注文住宅との違い

「注文住宅」とは、購入者自ら土地を用意したり、不動産会社(ハウスメーカー)が土地探しからお手伝いして建物を決めていく住宅になります。

間取りや外観を自由に決めることは出来ますし、コンセントやスイッチの位置も全て1つずつ決めますし、壁紙や床材含めてキッチンや洗面所、風呂場等の設備の仕様やグレードの選択も自由になります。

色々自由な選択が出来る為、予算に関しては各項目の積み上げで決まりますが、「建売住宅」を比べた場合高くなるケースが多いです。
私の新人営業時代に経験しましたが、ご契約後お客様の夢があまりにも膨らみ過ぎてしまい想像を超えた部屋数と豪華な設備になってしまいました。当初の予算からかなり増額したので家族間で何を諦めるかで揉めてしまい着工時期が遅れ収拾がつかなくなったこともあります。

建売住宅のメリット

お買い得感

まずは「価格の安さ」になります。「安い」というと語弊があるかもしれませんが、価格を抑えた内容になっております。建売住宅の場合は建物が完成するかしないうちに即販売になりますので、建売業者は「手に届きそうな価格だな」とか、「この地域では割安な価格だな」と思わせることを最優先にして販売活動しています。

よくご相談を受けるケースに「駅近のマンション」か「郊外の建売住宅」で迷われる方も多いので比較項目となる価格設定は重要ポイントになります。

一般的には不動産会社が広い土地を仕入れて複数の区画に整備し、幾つかの決まった間取りで建築していきます。同じ材料を大量に仕入れますので価格を抑えることが出来ますし、不動産会社との間取りや仕様の打合せ費などの人件費も抑えられます。
また大工さんも同じような建物を作り続けますので施工に慣れているため工期を短縮して作業することが可能になります。

入居時期が確定

建物が完成しているもしくは完成間近の建物が多く、契約しますと早ければ1か月後には入居出来ます。

契約後は住宅ローンの申し込みを行い審査に通りますとそのままお引き渡しの手続きに入ります。現在賃貸住まいの方ですと更新時期までに引っ越して更新料は払いたくないという話はよく聞きましたし、御子様の入学時期やご家族の転勤時期までに引っ越したいなど期限のある場合でも対応可能になります。
また途中で細かい仕様の打合せも無いので家づくりに時間をかけたくないと考えている方にもピッタリです。

現物を確認可能

次に「現物確認が可能」なことです。建物の多くは完成していますので、新居でも使いたい家具や新しく購入したい家具などがあれば具体的に配置して使い勝手や動線のイメージを持てます。図面だけだとイメージがつきにくいですよね。


そして「スケジュールの組みやすさ」です。建物が完成してるので、御子様の転校時期や通勤経路の変更、引っ越しの時期を具体的に決めることが出来ます。特に家賃の更新が近づいてる方には魅力的かもしれませんね。
また住宅ローンに関しては、「土地と建物」を同時に購入しますので、土地と建物で分ける手間が無く、また建築途中に費用が発生するような手続きも無く一括で住宅ローンを組めます。

建売住宅のデメリット

仕様の変更が出来ない

一番聞かれる意見は思い通りの間取りや仕様に出来ないことです。
多くの建物は完成済みなのでそもそも変更するには、購入後にリフォームを行うか引渡し前にリフォームを依頼することになります。どちらにしても追加料金は発生します。
また同じような建物が数十棟も並んでますと、どうしても個性的な外観の住宅にはなりにくいです。

メンテナンスは必須

価格を抑えた建物ですので、仕様を見る限りどうしてもメンテナンスを必要となります。

新築時の性能を維持する為には一般的に10年毎に修繕を行います。費用は30坪程度で150万円程度はかかると思ってください。主な修繕部分は「屋根」と「外壁」と「基礎下部分」になります。基礎下部分の防蟻処理は5年毎に必要なケースもあります。
また、都心部では隣の建物と密着しているケースを見かけますが、将来のメンテナンスは一苦労あると思います。
屋根や外壁のメンテナンス時に建物の周りに足場を組むスペースが必要になります。郊外ならばあまり影響がないかもしれませんが、都心部ではどう見てもメンテナンス不可能な建売住宅を見かけます。

確実に建物は傷んでいきますので何も施せないのはちょっと心配になります。実際、住宅展示場に築10年前後の建売住宅に住んでる方がメンテナンス相談に来たことは何度もあります。

注文住宅の場合もメンテナンスは必要ですが費用はかなり異なります。木造住宅ですと10年毎、鉄骨住宅ですと20年~30年毎に修繕が必要になりますが、「屋根」や「外壁」で耐久性のある材料を使用することが多く、都度発生する費用は建売住宅のメンテナンスよりも大幅に抑えることが可能となります。

建築途中が分からない

完成済みの建物しか見ていない場合、その構造部分や基礎部分、屋根部分がきちんと施工されているか確認することが出来ません。
同じ建物でも大工さんの熟練度によって仕上がりが異なる場合もあります。何か建物の不具合が発生するのは住んでから年数が経過してからなので中々発見出来ません。

対策としては、少なくとも「建築確認済証」や「検査済証」を確認しておけば、適切に建築されたか分かります。また、その土地が元々どのような場所だったのか、軟弱な地盤だったとしたらきちんと地盤改良工事を適切に行っているのかを含めて、地盤の状況を不動産会社の提示した資料を見て確認しておきしましょう。

建売住宅に向いてる人

土地と建物の理想がある程度盛り込まれていて、価格が希望に近く建物自体に強いこだわりが無い方には向いております。

注文住宅は全てを1から作り上げていきますので、打合せ内容は幅広く細かくなりますし、打合せ時間も何度も長時間取られてしまいます。

建売住宅は早ければ物件見学後1か月後には入居可能ですので、手間を省いて購入したい方には向いてます。
また、実際に物件を見てから購入したい方には向いてます。各部屋の間取りや設備などイメージのずれを事前に解消して購入できます。
購入する方は20代30代の方が多いのが特徴としてあげられます。近隣にどのような方が住むのか想像しておくことも大事ですね。

注文住宅に向いてる人

最大の楽しみが家づくりという方は「注文住宅」に向いてます。
外観については屋根のカタチや素材も選べますし、外壁の色や模様、素材も選べます。間取りは家具配置を考えて細かい寸法で設定出来ることは勿論ですが、設備もどの仕様にするか、どのグレードにするか、キッチンの扉の色も選べます。フローリングや壁紙、天井クロスの色も選べますし、スイッチ、コンセントの配置も生活動線に合わせて選んでいきます。

じっくりと各担当者と打ち合わせしながら理想に限りなく近づけた仕様に仕上げていきます。勿論予算はあると思いますので優先順位を決めながらですが、色々悩みながらも楽しく家づくりを進めていける人には向いてます。また建築中の我が家を自分の目でチェックしたい人にも向いてます。

建売住宅購入を成功させる為には

購入を急がない

実物が目の前にあり、あまりに理想的な家だったりしますと、購入を決断しそうになります。
そんな表情を読み取った営業担当者は追い打ちをかける言葉は発します。「他にも検討者がいますよ」とか、「最後の1棟なんです」など。勿論本当のケースもありますが、ちょっと冷静に検討しましょう。

立地を確認する

まずは立地環境を確認することです。土地自体がどのような場所だったのかは重要です。

田んぼや沼地でしたら地盤改良工事は必須のはずです。確認資料としては「地盤調査報告書」があります。最近ではハザードマップで確認する方は増えました。自然災害の恐ろしさは皆さんも感じているはずです。かなり精巧に出来ていますので火災保険の加入時に水害補償を付加するかどうかの判断材料にもなります。

また近隣の環境も確認しましょう。音や振動、臭いの問題は多く聞きます。大通り沿いですと音と振動はかなり気になります。臭いは風向きでも変わりますが、川や工場が近くにあると影響があるかもしれません。

次に、駅やバス停、学校や公園、病院やスーパーなどの施設の位置は確認しましょう。毎日利用することを考えますと、距離やそのルートは調べてください。例えば学校に行く為に大通りを渡るとなるとちょっと気になりますし途中に坂道があるかどうかも確認してください。

そして多くの場合、建物を見るのは土日の日中だと思います。理想は平日含めて、朝と夜も体験して欲しいです。朝晩の通勤する自動車の抜け道になっている分譲地も見かけます(私自身抜け道に利用してました)。街灯の状況も気にしてください。
帰宅するまでの道があまりに暗いと危険を感じます。

「保証制度」を確認する

そして最後に建物の保証を確認してください。
建物の引き渡しを受けてから最低10年間は「品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)」と「住宅瑕疵担保履行法」に基づいて、売主に対して建物の瑕疵があった場合に無償修繕や損害賠償の請求が出来ます。
ただし法律上の対象となる瑕疵は「構造羽状の部分」と「雨水の侵入を防止する部分」と限定されていますので、実際にどのような保証がついているのかを売買契約書や請負契約書の記載内容を事前に目を通して確認してください。

まとめ

住宅に対するこだわりに対して「建売住宅」で十分満たされるかどうか考えてみましょう。

なかなか希望の土地が見つからない地域でも「建売住宅」だと見つかるケースがあります。

居住エリアにこだわり、建物に求める条件が揃っている物件に出会った方には、「建売住宅」は優良物件になります。勿論価格面でもお買い得感はあると思いますが、将来のメンテナンス費用が発生することを念頭に入れて毎月2万円程度積立していくことをお勧めします。

記事監修者

1級ファイナンシャル・プランニング技能士 / 渡辺 知光

千葉県内で住宅販売を経験しました。20代から60代の幅広い世代の単世帯や二世帯の家づくりのお手伝いをしてきましたが、今でも繋がりがあるお客様もいらっしゃいます。怒られたり褒められたり沢山の貴重な思い出があります。実家も私の意見を取り入れて建てました。その後転職しファイナンシャルプランナーとなり立場は変わりましたが、「家計」を見据えた上で住まいづくりのお手伝いをしております。皆さんが「住まい」に求めるものを私自身がきちんと理解出来ないと本当に必要な住まいは提案出来ません。場合によっては住宅を購入しないという選択肢をお伝えすることもあります。話すことにより皆さんの意見がより顕在化し具体的に行動できることも多いようです。現在は弊社をセカンドオピニオンとしてもご利用いただくケースも増えております。

運営会社情報

  • 会社名

    :有限会社ティーエムライフデザイン総合研究所

  • 代表者

    :渡辺知光

  • 本社
    所在地

    :〒104-0045 東京都中央区築地2-15-15 セントラル東銀座1002

  • アクセス

    :地下鉄日比谷線築地駅より徒歩3分

    :地下鉄日比谷線都営浅草線東銀座駅より徒歩3分

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