注文住宅契約の仮契約から建築確認まで、5つのステップと注意点を専門家が詳しく解説

注文住宅の購入は人生の一大イベントです。しかし、契約の流れや必要な書類については初めての方も多いでしょう。この記事では、注文住宅購入時の契約の流れを詳しく解説します。各段階で必要な書類や注意点を押さえることで、スムーズな家づくりを実現しましょう。

注文住宅建築を決めてから契約までの流れ

注文住宅の建築を決意してから実際の契約に至るまでには、いくつかの重要なステップがあります。ここでは、その流れを詳しく解説していきます。

1.仮契約をする

仮契約は、注文住宅を建てる際の最初の重要なステップです。本契約の前に行うこの予備的な契約では、建築条件や概算の費用、スケジュールなどの基本的な合意を行います。仮契約の詳細について、以下に解説します。

仮契約の目的は主に以下の3つです。

1. 建築条件の基本的な合意

2. 概算費用の確認

3. 今後のスケジュールの確認

仮契約時に必要な書類は以下の通りです。

仮契約書：基本的な契約条件を記載した書類

物件概要書：土地や建物の基本情報をまとめた書類

重要事項説明書：契約に関する重要な事項を記載した書類

設計プラン：基本的な間取りや外観を示した図面

概算見積書：おおよその建築費用を示した書類

仮契約の際は、これらの書類の内容をしっかりと確認することが重要です。特に以下の点に注意しましょう。

・建築予定地の法的制限（建ぺい率、容積率など）

・建物の規模や仕様

・概算の建築費用と支払い条件

・今後のスケジュール（着工予定日、完成予定日など）

・契約解除の条件

仮契約は法的拘束力が弱く、この段階での変更は比較的容易です。そのため、不明な点や気になる点があれば、遠慮なく営業担当者に質問しましょう。

また、仮契約時に手付金を支払う場合もあります。手付金の金額や返還条件についても、しっかりと確認しておくことが大切です。

仮契約後は、より詳細な設計や仕様の検討に入ります。この段階で決めた内容をもとに、次のステップである本見積もりの作成が行われます。

仮契約は、あくまで「仮の」契約です。この段階で完全に決定する必要はありません。むしろ、この機会を利用して、ハウスメーカーとの信頼関係を築き、理想の家づくりに向けて話し合いを重ねていくことが重要です。

仮契約を慎重に進めることで、後々のトラブルを防ぎ、スムーズな家づくりにつながります。焦らず、じっくりと内容を確認し、理想の家づくりに向けて第一歩を踏み出しましょう。

２.本見積もりを依頼する

仮契約を経て、より詳細な設計や仕様が決まったら、次は本見積もりを依頼する段階に入ります。本見積もりは、建物の細部までの費用が明確になる重要なステップです。以下、本見積もりの依頼について詳しく解説します。

本見積もりの目的は主に以下の3つです。

1. 建築費用の詳細な把握

2. 仕様や設備の最終確認

3. 予算との整合性の確認

本見積もりの依頼時に必要な書類は以下の通りです。

詳細な設計図面：間取りや構造を細かく示した図面

仕様書：使用する材料や設備の詳細を記載した書類

オプション一覧：追加で選択可能な設備や仕様のリスト

本見積もりを依頼する際は、以下の点に特に注意しましょう。

・設計図面と希望する間取りが合致しているか

・仕様書の内容が希望通りになっているか

・オプションの選択が適切か

・予算内に収まっているか

・見積もり内訳の詳細（材料費、人件費、諸経費など）

本見積もりが提出されたら、内容を慎重に確認することが極めて重要です。特に以下の点をチェックしましょう。

・予算オーバーしている項目がないか

・希望通りの仕様になっているか

・追加費用が発生する可能性はないか

・支払いスケジュールは適切か

・見積もりに含まれていない項目はないか

もし疑問点や不明な点があれば、遠慮なく営業担当者に確認してください。この段階での変更は、後の段階よりも比較的容易です。

また、本見積もりの内容に納得がいかない場合は、再見積もりを依頼することも可能です。例えば、予算オーバーしている場合は、仕様を変更して再度見積もりを出してもらうことができます。

本見積もりは、実際の建築費用を決定する重要な資料となります。そのため、しっかりと内容を理解し、納得した上で次のステップに進むことが大切です。

さらに、複数のハウスメーカーから本見積もりを取得することで、より良い条件や適切な価格を見つけられる可能性もあります。ただし、単純に金額だけで判断するのではなく、品質や アフターサービスなども含めて総合的に判断することが重要です。

本見積もりの確認と承認は、家づくりにおける重要な意思決定の一つです。慎重に、そして納得いくまで検討を重ねることで、理想の家づくりに一歩近づくことができます。

３.住宅ローンの検討・事前審査をする

本見積もりが出た後、具体的な資金計画を立てる段階に入ります。多くの場合、住宅ローンを組むことになるでしょう。ここでは、住宅ローンの検討と事前審査について詳しく解説します。

住宅ローンの検討・事前審査の目的は主に以下の3つです。

1. 返済可能な借入額の把握

2. 金利や返済期間など、最適な条件の検討

3. 正式な融資審査の可能性を事前に確認

住宅ローンの事前審査に必要な書類は以下の通りです。

・本人確認書類（運転免許証など）

・収入証明書（源泉徴収票、確定申告書など）

・勤務先の在職証明書 ・住民票 ・預金通帳のコピー

住宅ローンを検討する際は、以下の点に特に注意しましょう。

借入可能額：年収や他の借入金などから算出される

金利タイプ：変動金利か固定金利か

返済期間：通常20〜35年

頭金の額：一般的に総額の20%程度が目安

団体信用生命保険の加入：万が一の際の返済保証

繰上返済の条件：将来的な返済負担軽減の可能性

事前審査では、これらの書類をもとに金融機関が融資可能か判断します。審査のポイントは主に以下の通りです。

・年収と借入希望額のバランス

・勤務先や職種の安定性

・他の借入金の有無と返済状況

・貯蓄額

事前審査は通常、数日から1週間程度で結果が出ます。審査に通過すれば、本契約に向けて大きく前進したことになります。

また、複数の金融機関で事前審査を受けることをおすすめします。各金融機関によって審査基準や金利条件が異なるため、比較検討することでより有利な条件を見つけられる可能性があります。

ただし、事前審査はあくまで「事前」の審査です。本審査では、物件の評価額なども考慮されるため、事前審査を通過しても本審査で承認されない可能性もあります。

住宅ローンは長期にわたる大きな負担となります。そのため、以下の点も考慮しましょう。

・将来の収入の見通し

・ライフプランに合わせた返済計画

・金利上昇のリスク

・繰上返済の可能性

また、住宅ローン減税などの優遇制度についても調べておくと良いでしょう。これらの制度を利用することで、返済負担を軽減できる可能性があります。

住宅ローンの検討と事前審査は、家づくりにおける重要な財務的ステップです。慎重に、そして将来を見据えて検討することが、安心で快適な住まいづくりにつながります。わからないことがあれば、金融機関やファイナンシャルプランナーに相談するのも良いでしょう。

４.本契約（建築工事請負契約）をする

全ての条件が整い、住宅ローンの見通しが立ったら、いよいよ本契約の段階に入ります。本契約、すなわち建築工事請負契約は、注文住宅建築における最も重要な法的手続きです。ここでは、本契約について詳しく解説します。

本契約の目的は主に以下の3つです。

1. 建築条件の最終確認と合意

2. 工事内容と費用の明確化

3. 双方の権利と義務の明確化

本契約時に必要な書類は以下の通りです。

建築工事請負契約書：工事内容や金額、支払条件などを記載した正式な契約書

確定した設計図面：最終的な間取りや構造を示す詳細な図面

確定した仕様書：使用する材料や設備の最終的な仕様を記載した書類

工程表：着工から完成までの詳細なスケジュール

支払い計画書：工事代金の支払いスケジュールを示した書類

本契約を結ぶ際は、以下の点に特に注意しましょう。

契約金額と支払い条件：総額、手付金、中間金、残金の支払時期など

工事期間：着工予定日と完成予定日

瑕疵担保責任：引き渡し後の不具合に対する保証内容

契約解除条件：どのような場合に契約を解除できるか

追加・変更工事の取り扱い：工事途中の変更に関する取り決め

遅延損害金：工期遅延時の補償内容

本契約の際は、契約書の内容を細かく確認することが極めて重要です。特に以下の点をしっかりチェックしましょう。

・設計図面や仕様書の内容が希望通りになっているか

・契約金額に含まれる工事の範囲が明確か

・支払いの条件や時期が無理のないものか

・引き渡し時期が明確に定められているか

・アフターサービスの内容が明記されているか

本契約は法的拘束力のある重要な契約です。そのため、不明な点や疑問点があれば、必ず契約前に確認し、納得した上で契約を結ぶことが大切です。必要に応じて、弁護士や住宅専門家のアドバイスを受けるのも良いでしょう。

また、契約締結後は契約書を大切に保管しましょう。工事中や引き渡し後のトラブル時に、重要な証拠となります。

本契約締結後、通常はハウスメーカーが建築確認申請を行います。この手続きが完了し、確認済証が交付されてから、実際の工事が始まります。

本契約は、あなたの夢の家を具体化する重要なステップです。慎重に、そして納得いくまで検討を重ねることで、理想の家づくりが実現に近づきます。契約内容をしっかり理解し、ハウスメーカーと良好な関係を築きながら、家づくりを進めていきましょう。

５.建築確認申請をする

本契約を締結した後、次のステップは建築確認申請です。これは法律で定められた重要な手続きで、建築基準法に適合していることを確認するためのものです。ここでは、建築確認申請について詳しく解説します。

建築確認申請の目的は主に以下の3つです。

1. 建築計画が建築基準法に適合していることの確認

2. 安全性や環境への配慮の確認

3. 違法建築の防止

建築確認申請に必要な書類は以下の通りです。

建築計画概要書：建築物の概要を記載した書類

建築図面：配置図、平面図、立面図、断面図など

構造計算書：建物の構造的安全性を証明する書類

設備図面：電気、給排水、空調などの設備計画を示す図面

建築確認申請は通常、ハウスメーカーが代行して行いますが、以下の点に注意しましょう。

・申請前に内容を確認する機会があるか

・申請から結果が出るまでの期間（通常3〜4週間程度）

・修正が必要になった場合の対応方法

・確認済証の交付時期

建築確認申請のプロセスは以下のようになります。

1. 申請書類の作成：ハウスメーカーが行います

2. 申請：特定行政庁または指定確認検査機関に提出

3. 審査：提出された書類の内容を詳細にチェック

4. 確認済証の交付：審査に合格すると交付されます

5. 工事着工：確認済証を受け取ってから可能になります

建築確認申請で主にチェックされる項目は以下の通りです。

・建ぺい率、容積率などの法的制限への適合性

・構造強度の安全性

・防火性能

・避難経路の確保

・日影規制への適合性

・バリアフリー対応（該当する場合）

建築確認申請が通過しない場合、計画の修正が必要になります。これにより、工期の遅れや追加コストが発生する可能性があるため、事前に十分な確認と準備が重要です。

また、建築確認申請の進捗状況は適宜確認しておくことをおすすめします。特に以下の点について、ハウスメーカーに確認しましょう。

・申請日と予想される結果通知日

・審査過程での質問や指摘事項の有無

・修正が必要になった場合の対応方法と時間的影響

建築確認申請が無事通過し、確認済証が交付されたら、いよいよ工事着工となります。確認済証は大切に保管しておきましょう。将来的に増改築を行う際にも必要になる可能性があります。

建築確認申請は、安全で法律に適合した家を建てるための重要なステップです。直接関与する機会は少ないかもしれませんが、プロセスを理解し、適切に進められていることを確認することが、安心で快適な住まいづくりにつながります。

万が一住宅の契約をキャンセルする場合

注文住宅の契約後、やむを得ない事情でキャンセルしなければならない状況が発生することもあります。ここでは、住宅の契約をキャンセルする場合の対応について詳しく解説します。

契約のキャンセルを検討する際は、以下の点に特に注意が必要です。

・契約書に記載されているキャンセル条項の確認

・キャンセルのタイミングとそれに伴う違約金の有無

・キャンセル手続きの方法

・キャンセル後の対応

まず、契約書に記載されているキャンセル条項を確認しましょう。通常、以下のような内容が記載されています。

・キャンセル可能な期間

・キャンセル時の違約金の有無と金額

・既払金の返還条件

・キャンセルの手続き方法

キャンセルのタイミングによって、違約金の有無や金額が変わることがあります。一般的に以下のような傾向があります。

契約直後：手付金の放棄で済む場合が多い

着工前：一定の違約金（契約金額の10〜20%程度）が発生することが多い

着工後：実費や違約金が高額になる可能性が高い

キャンセルを決意したら、できるだけ早めにハウスメーカーに相談しましょう。以下の手順で進めることをおすすめします。

1. ハウスメーカーに連絡し、キャンセルの意向を伝える

2. キャンセルの理由を説明し、理解を求める

3. キャンセル料の発生有無と金額を確認する

4. 書面でのキャンセル通知を提出する

5. 既払金の返還について協議する

キャンセル通知は、内容証明郵便で送付することをおすすめします。これにより、キャンセルの意思と日付が明確に記録されます。

また、キャンセル後の対応として、以下の点に注意しましょう。

・返金がある場合、その時期と方法の確認

・提出した書類の返却

・住宅ローンの申し込みをしていた場合、金融機関への連絡

契約のキャンセルは双方にとって望ましくない事態です。しかし、やむを得ない場合は、誠意を持って対応することが重要です。以下の点に気をつけましょう。

・感情的にならず、冷静に対応する

・キャンセルの理由を丁寧に説明する

・できる限り早めに連絡し、ハウスメーカーの損害を最小限に抑える

・キャンセル条件について十分に協議する

なお、クーリングオフ制度は、通常の注文住宅契約には適用されません。これは訪問販売や電話勧誘販売などの特定の取引形態に限定されているためです。

住宅の契約キャンセルは、経済的にも精神的にも大きな負担を伴う可能性があります。そのため、契約前に十分な検討と準備をすることが何よりも重要です。しかし、予期せぬ事態は起こりえます。その場合は、本記事を参考に、適切かつ誠実な対応を心がけましょう。

よくある質問（Q＆A）

注文住宅の契約に関して、多くの方が疑問や不安を抱えています。ここでは、よくある質問とその回答をQ&A形式で詳しく解説します。

Q1: 仮契約と本契約の違いは何ですか？

A1: 仮契約は正式な契約の前段階で、基本的な合意を行うものです。法的拘束力は弱く、変更も可能です。主に以下の内容を含みます。

・建築条件の基本的な合意

・概算の費用

・大まかなスケジュール

一方、本契約は正式な契約で、法的拘束力があり、これに基づいて工事が進められます。本契約には以下の内容が含まれます。

・詳細な設計図面と仕様書

・確定した契約金額と支払い条件

・具体的な工期

・瑕疵担保責任など詳細な契約条件

Q2: 住宅ローンの事前審査は必ず通りますか？

A2: 住宅ローンの事前審査は必ずしも通るとは限りません。審査結果は以下の要因によって判断されます。

・年収と借入希望額のバランス

・勤務先や職種の安定性

・他の借入金の有無と返済状況

・貯蓄額

事前審査に通過しても、本審査では物件の評価額なども考慮されるため、承認されない可能性もあります。事前に返済シミュレーションを行い、無理のない計画を立てることが大切です。

Q3: 建築確認申請の結果が出るまでにどのくらい時間がかかりますか？

A3: 通常、建築確認申請から結果が出るまで3〜4週間程度かかります。ただし、以下の場合はさらに時間がかかる可能性があります。

・申請内容に不備がある場合

・追加の資料提出を求められた場合

・審査機関が混雑している場合

また、申請内容に問題がある場合は修正が必要になり、再申請までさらに時間を要することがあります。

Q4: 契約後に設計変更はできますか？

A4: 契約後の設計変更は可能ですが、以下の点に注意が必要です。

・変更の規模や時期によっては追加費用が発生する

・工期に影響を与える可能性がある

・大幅な変更の場合、建築確認申請の再申請が必要になることがある

変更を検討する際は、早めにハウスメーカーに相談し、費用や工期への影響を確認しましょう。

Q5: 契約書に記載されている瑕疵担保責任とは何ですか？

A5: 瑕疵担保責任とは、引き渡し後に発見された欠陥や不具合に対する保証のことです。通常、以下のような内容が含まれます。

・保証期間（構造耐力上主要な部分は10年以上）

・保証の対象となる箇所や範囲

・補修や賠償の方法

契約時には瑕疵担保責任の内容をよく確認し、不明な点があれば質問しておくことが大切です。

Q6: 契約後のキャンセルは可能ですか？

A6: 契約後のキャンセルは可能ですが、以下の点に注意が必要です。

・キャンセル時期によって違約金が発生する可能性がある

・着工後のキャンセルは高額な違約金が発生する可能性が高い

・契約書に記載されたキャンセル条項を確認する必要がある

やむを得ない事情でキャンセルする場合は、できるだけ早くハウスメーカーに相談し、誠意を持って対応することが重要です。

これらの質問と回答を参考に、注文住宅の契約プロセスについて理解を深めていただければ幸いです。不明な点がある場合は、遠慮なくハウスメーカーや専門家に相談することをおすすめします。

まとめ

注文住宅の契約には、仮契約から本契約、そして建築確認申請まで、いくつかの重要なステップがあります。各段階で必要な書類をきちんと準備し、内容をしっかりと確認することが大切です。また、不明な点があれば、遠慮なく営業担当者に質問しましょう。

家づくりは長期にわたるプロジェクトです。焦らず、慎重に、そして楽しみながら進めていきましょう。適切な準備と理解があれば、きっと理想の家づくりが実現できるはずです。

なお、当社が提供している「housemarriage」では、住宅コンシェルジュが理想の家づくりのサポートとして、住まいを探す上で重要なハウスメーカーや工務店の営業担当者とのマッチングサポートをさせていただきます。住宅購入の資金計画の相談・作成や、相性良く親身になってくれる「営業担当者」をご紹介します。家づくりに関して少しでも不安を感じるようであれば、お問い合わせください。