店舗併用住宅の特徴や立地・家づくりのポイント、住宅ローンについて解説

店舗併用住宅は、住宅と店舗を一体化させた建物で、自宅で商売を営む人にとって魅力的な選択肢です。しかし、その特殊性ゆえに通常の住宅とは異なる注意点や配慮が必要となります。この記事では、店舗併用住宅の特徴や立地、家づくりのポイント、さらには住宅ローンについて詳しく解説していきます。店舗併用住宅の建築を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

店舗併用住宅とは

店舗併用住宅は、一つの建物の中に住居部分と店舗部分が共存している建築形態を指します。自宅で商売を営みたい人や、職住近接のライフスタイルを求める人にとって、魅力的な選択肢となっています。ここでは、店舗併用住宅の意味や特徴、そして類似の概念との違いについて詳しく解説していきます。

店舗併用住宅の意味や特徴

店舗併用住宅とは、文字通り店舗と住宅が一体となった建物のことを指します。この形態には、以下のような特徴があります。

1. 土地の有効活用： 限られた土地を住居と店舗の両方に活用できるため、特に都市部などの地価の高い地域で効果的です。

2. 通勤時間の削減： 自宅と職場が同じ建物内にあるため、通勤時間がほとんどかかりません。これにより、時間の有効活用が可能になります。

3. 経費の削減： 住居と店舗を別々に借りる場合と比べて、家賃や光熱費などの経費を抑えることができます。

4. 柔軟な営業時間： 自宅のすぐそばで営業できるため、早朝や深夜など、柔軟な営業時間の設定が可能です。

5. 家族との時間の確保： 職住が近接しているため、家族との時間を多く持つことができます。

6. 仕事と生活の切り替えのしやすさ： 物理的に仕事場と生活空間が隣接しているため、ON/OFFの切り替えがしやすくなります。

一方で、店舗併用住宅には以下のような課題もあります。

1. プライバシーの確保： 店舗に来客がある場合、私生活が見られてしまう可能性があります。

2. 騒音問題： 店舗の営業音が住居部分に影響を与える可能性があります。

3. セキュリティの問題： 不特定多数の人が出入りするため、セキュリティ面での配慮が必要です。

4. 建築コストの増加： 一般住宅と比べて、店舗用の設備や構造的な配慮が必要となるため、建築コストが高くなる傾向があります。

店舗併用住宅と店舗兼用住宅の違い

「店舗併用住宅」と「店舗兼用住宅」は似た言葉ですが、厳密には異なる概念を指します。

1. 店舗併用住宅： 住居部分と店舗部分が明確に区分されている建物を指します。例えば、1階が店舗で2階以上が住居といった形態です。それぞれの空間が独立しており、用途に応じた設備や構造が整えられています。

2. 店舗兼用住宅： 住居スペースの一部を店舗として使用する形態を指します。例えば、リビングの一角に仕事スペースを設けるといったケースです。空間の区分が明確でない場合が多く、より小規模な営業に適しています。

この違いは、法律上の取り扱いや建築基準にも影響を与える可能性があります。例えば、建築確認申請の際の用途の記載や、固定資産税の評価などが異なる場合があります。

店舗併用住宅は、住居と店舗の機能を両立させつつ、それぞれの空間の独立性を保つことができるため、より本格的な商売を行う場合に適しています。一方、店舗兼用住宅は、小規模な事務作業や創作活動など、比較的小規模な営業に向いています。

どちらの形態を選択するかは、営業の規模や内容、必要な設備、プライバシーの確保の度合いなどを考慮して決める必要があります。また、建築を計画する際は、地域の用途地域の規制や建築基準法の規定を確認し、適切な設計を行うことが重要です。

店舗併用住宅は、職住一体のライフスタイルを実現する上で非常に有効な選択肢です。しかし、その特殊性ゆえに、計画段階から細心の注意を払い、専門家のアドバイスを受けながら進めていくことが成功の鍵となります。

店舗併用住宅を建てられる用途地域について

店舗併用住宅を建てる際には、その土地の用途地域を確認することが非常に重要です。用途地域によって、建築できる建物の種類や規模が異なるためです。ここでは、店舗併用住宅を建てられる用途地域について詳しく解説していきます。

用途地域とは

用途地域とは、都市計画法に基づいて定められた、土地の利用目的による地域区分のことです。これは、住居の環境保護や商業の利便性確保、工業の利便性確保などを目的として設定されています。用途地域は大きく分けて以下の3つに分類されます。

1. 住居系地域
2. 商業系地域
3. 工業系地域

これらの地域はさらに細かく分類され、全部で13種類の用途地域があります。それぞれの用途地域には、建築できる建物の種類や規模に関する制限があります。

用途地域ごとに建てられる店舗併用住宅の規模

店舗併用住宅を建てる際、各用途地域で許可される店舗の規模や種類が異なります。以下、主な用途地域ごとの特徴を見ていきましょう。

1. 第一種低層住居専用地域
この地域では、小規模な店舗（50㎡以下）に限り併設が可能です。例えば、小さな事務所や児童教育施設などが認められています。

2. 第二種低層住居専用地域
第一種よりも若干緩和され、150㎡以下の小規模店舗の併設が可能です。

3. 第一種中高層住居専用地域
500㎡以下の店舗やスーパーマーケットなどの併設が可能になります。

4. 第二種中高層住居専用地域
1,500㎡以下のマーケットや飲食店などの併設が認められています。

5. 第一種住居地域
3,000㎡以下の店舗やホテル、病院などの併設が可能です。

6. 第二種住居地域
ほとんどの種類の店舗併用住宅が建設可能です。ただし、風俗営業などは制限されます。

7. 準住居地域
自動車修理工場などの作業場併設住宅も建設可能になります。

8. 近隣商業地域・商業地域
ほぼすべての種類の店舗併用住宅が建設可能です。

9. 準工業地域
小規模な工場と住宅の併用も可能になります。

工業地域や工業専用地域では、基本的に住宅の建設は制限されるため、店舗併用住宅の建設は難しいでしょう。

これらの規制は地域によって多少の違いがあるため、具体的な計画を立てる際には、必ず該当地域の自治体に確認することが重要です。また、建ぺい率や容積率といった別の建築規制も併せて確認する必要があります。

店舗併用住宅を計画する際は、これらの用途地域の制限を十分に理解し、適切な地域選びを行うことが成功の鍵となります。例えば、大規模な店舗を併設したい場合は、第二種住居地域以上の地域を選ぶ必要があるでしょう。一方で、静かな住環境を重視する場合は、第一種低層住居専用地域などを選ぶことも考えられます。

用途地域の確認は、土地選びの段階で行うことが望ましいですが、すでに土地を所有している場合は、その用途地域に合わせて店舗の規模や種類を検討することになります。いずれの場合も、建築士や不動産の専門家に相談しながら、最適な計画を立てることをおすすめします。

店舗併用住宅を建てるときに知っておきたいお金のこと

店舗併用住宅を建てる際には、通常の住宅とは異なる金銭的な側面があります。ここでは、住宅ローンや税金の控除、固定資産税、そして建築コストについて詳しく解説していきます。

住宅ローンや控除について

店舗併用住宅の場合、住宅ローンの取り扱いが一般住宅とは異なる点があります。主な特徴は以下の通りです。

1. ローンの種類： 住宅部分と店舗部分で別々のローンを組む必要がある場合があります。住宅部分は住宅ローン、店舗部分は事業用ローンとなることが多いです。

2. 金利： 店舗部分のローンは事業用となるため、住宅ローンよりも金利が高くなる傾向があります。

3. 借入期間： 店舗部分のローンは、住宅ローンと比べて借入期間が短くなることが多いです。

4. 住宅ローン控除： 住宅ローン控除の適用には条件があります。一般的に、以下の条件を満たす必要があります。 – 居住部分の床面積が全体の2分の1以上であること – 店舗部分が自己の事業の用に供されること – その他、一般的な住宅ローン控除の条件を満たすこと

これらの条件を満たさない場合、住宅ローン控除が受けられない可能性があります。また、控除額の計算方法も通常の住宅とは異なる場合があるため、事前に税理士や金融機関に相談することをおすすめします。

固定資産税の軽減措置

店舗併用住宅の固定資産税については、一般住宅と比べて高くなる傾向がありますが、住宅部分については一定の軽減措置が適用される可能性があります。

1. 住宅用地の特例： 住宅部分の敷地については、一般住宅と同様に住宅用地の特例が適用され、固定資産税が軽減されます。ただし、店舗部分の敷地には適用されません。

2. 新築住宅の軽減措置： 新築から3年間（マンションなどの中高層耐火建築物は5年間）、住宅部分の固定資産税が2分の1に軽減される措置があります。ただし、120平方メートルまでの部分に限られます。

3. 住宅部分と店舗部分の区分： 固定資産税の評価において、住宅部分と店舗部分が明確に区分されます。店舗部分は住宅部分よりも高い評価となる傾向があります。

具体的な軽減額や適用条件は自治体によって異なるため、建築予定地の市区町村に確認することをおすすめします。

店舗を設けるときにコストが上がりやすいポイント

店舗併用住宅は、一般住宅と比べて建築コストが高くなる傾向があります。主なコスト増加要因は以下の通りです。

1. 設備の追加： 店舗用の設備（空調、照明、給排水設備など）の追加が必要になります。特に、飲食店などの場合は厨房設備や換気設備などが必要となり、コストが大幅に上昇します。

2. 防火対策： 店舗部分は不特定多数の人が利用するため、より厳しい防火基準が適用されます。防火壁や防火扉の設置、耐火構造の採用などが必要になる場合があります。

3. バリアフリー対応： 店舗部分は顧客の利用を考慮し、バリアフリー対応が求められます。スロープや広めのトイレの設置などが必要になる場合があります。

4. 構造の変更： 店舗部分には大きな開口部（窓やドア）が必要になることが多く、それに伴い構造的な補強が必要になる場合があります。

5. 駐車場の確保： 店舗の集客を考慮すると、来客用の駐車場が必要になる場合があります。土地の追加購入や立体駐車場の設置などが必要になると、コストが大幅に上昇します。

6. 看板や外装： 店舗の集客力を高めるため、看板の設置や特殊な外装デザインを採用する場合、コストが上昇します。

7. 法的手続きの費用： 店舗開設に関わる各種許認可の取得費用や、建築確認申請の手続き費用なども必要になります。

これらのコスト増加要因を考慮し、十分な予算計画を立てることが重要です。また、店舗の業態や規模によってコストは大きく変わるため、設計の初期段階から建築士や施工会社と綿密に相談しながら、適切な予算配分を行うことをおすすめします。

店舗併用住宅を建てる際の金銭面は複雑で、一般住宅とは異なる点が多々あります。そのため、計画段階から税理士、金融機関の専門家、建築士などと相談しながら進めることが、将来的なトラブルを防ぎ、スムーズな店舗運営につながります。また、長期的な視点で店舗の収益性も考慮しつつ、適切な投資計画を立てることが成功の鍵となるでしょう。

店舗併用住宅での営業を成功させるための立地や家づくりのポイント

店舗併用住宅で成功するためには、適切な立地選びと効果的な家づくりが重要です。ここでは、店舗併用住宅での営業を成功させるための具体的なポイントについて詳しく解説していきます。

セキュリティー面に配慮する

店舗併用住宅では、不特定多数の人が出入りするため、セキュリティー対策が非常に重要です。以下のポイントに注意しましょう。

1. 出入り口の分離： 住居部分と店舗部分の出入り口を完全に分けることで、プライバシーの確保と防犯性の向上につながります。

2. 防犯カメラの設置： 店舗エリアや建物の周囲に防犯カメラを設置することで、犯罪抑止効果が期待できます。

3. セキュリティーシステムの導入： 住居部分には高度なセキュリティーシステムを導入し、不審者の侵入を防ぎます。

4. 照明の工夫： 店舗周辺を明るく照らすことで、夜間の防犯効果を高めることができます。

集客に有利な土地に建てる

店舗の成功には立地が極めて重要です。以下の点を考慮して土地を選びましょう。

1. 人通りの多さ： 歩行者や車の通行量が多い場所は、自然と店舗の認知度が上がります。

2. ターゲット顧客の居住地： 提供するサービスや商品のターゲット顧客が多く住む地域を選ぶことで、安定した集客が期待できます。

3. 競合店の状況： 類似の店舗が少ない場所を選ぶことで、競争を避けることができます。

4. 将来性： 区画整理や再開発の計画がある地域は、将来的な発展が期待できます。

路面店にする

店舗の視認性を高めるために、路面店形式を採用することが効果的です。

1. 大きなショーウィンドウ： 通りに面して大きなガラス面を設けることで、店内の様子が外から見えやすくなります。

2. 目を引く看板： 道路からよく見える位置に、印象的な看板を設置します。

3. 入りやすい店構え： 段差を少なくし、開放的な雰囲気を作ることで、入店のハードルを下げます。

駐車場をつくる

車での来店客を想定し、駐車場の確保も重要です。

1. 十分なスペース： 想定される来店客数に応じた駐車スペースを確保します。

2. 使いやすさ： 出入りがしやすく、停めやすい駐車場レイアウトを心がけます。

3. 安全性： 歩行者と車の動線を分離し、事故を防ぐ工夫をします。

店舗用のトイレをつくる

来店客の利便性を高めるため、店舗用のトイレは必須です。

1. バリアフリー対応： 車椅子の方も使いやすいよう、十分な広さと設備を確保します。

2. 清潔感： 清掃がしやすく、清潔に保てる設計を心がけます。

3. 動線： 店舗スペースからアクセスしやすい位置に配置します。

住居スペースとの動線を分ける

プライバシーの確保と効率的な動きのために、店舗部分と住居部分の動線を明確に分けることが重要です。

1. 専用の出入り口： 店舗用と住居用の出入り口を別々に設けます。

2. 階段やエレベーターの分離： 可能であれば、店舗用と住居用の上下移動手段を分けます。

3. 防音対策： 店舗の音が住居に漏れないよう、十分な防音措置を施します。

可変性の高い間取りにする

将来的な業態変更や生活スタイルの変化に対応できるよう、柔軟性のある設計を心がけます。

1. 可動式の壁： 店舗と住居の境界を可動式の壁にすることで、必要に応じてスペースを拡張・縮小できます。

2. 汎用性の高い設備： 様々な業態に対応できる基本的な設備を整えておきます。

3. 構造躯体の工夫： 将来的なリノベーションを見据えて、柱や梁の配置を工夫します。

店舗併用住宅での営業を成功させるには、これらのポイントを総合的に考慮し、自身の事業内容や生活スタイルに合わせて最適な設計を行うことが重要です。また、地域の規制や建築基準法にも注意を払いつつ、専門家のアドバイスを積極的に取り入れながら計画を進めることをおすすめします。適切な立地選びと効果的な家づくりにより、仕事と生活の両立を実現し、長期的に成功する店舗併用住宅を実現することができるでしょう。

よくある質問（Q＆A）

店舗併用住宅に関して、多くの方が疑問に思う点について、Q＆A形式で詳しく解説します。

Q1: 店舗併用住宅は一般住宅より建築コストが高くなりますか？

A1: はい、一般的に店舗併用住宅は一般住宅よりも建築コストが高くなる傾向があります。主な理由は以下の通りです。

1. 店舗用設備の追加：空調、照明、給排水設備などの専用設備が必要となります。

2. 防火対策の強化：店舗部分は不特定多数が利用するため、より厳しい防火基準が適用されます。

3. バリアフリー対応：来店客のためのバリアフリー設計が必要になることがあります。

4. 構造の変更：店舗部分に大きな開口部が必要な場合、構造的な補強が必要になることがあります。

5. 駐車場の確保：来店客用の駐車スペースを設ける必要がある場合があります。

ただし、具体的なコストは店舗の規模や用途、立地条件によって大きく異なります。計画段階で建築士や施工会社と綿密に相談し、適切な予算計画を立てることが重要です。

Q2: 店舗併用住宅を建てる際、特別な許可は必要ですか？

A2: 店舗併用住宅を建てる際には、一般住宅とは異なる許可や手続きが必要になる場合があります。主なものは以下の通りです。

1. 建築確認申請：用途が住宅兼店舗となるため、申請内容が一般住宅とは異なります。

2. 用途地域の確認：建てようとする地域の用途制限に適合しているか確認が必要です。

3. 業種別の許可：例えば、飲食店の場合は保健所の許可が必要です。美容室であれば、厚生労働省の開設許可が必要になります。

4. 消防法関連の許可：店舗の規模や業種によっては、消防署の検査や許可が必要になる場合があります。

5. 看板の設置許可：屋外広告物を設置する場合、自治体の許可が必要になることがあります。

必要な許可は店舗の業種や規模、立地によって異なるため、計画段階で地域の行政窓口や専門家に相談することをおすすめします。

Q3: 店舗併用住宅は将来的に一般住宅に変更できますか？

A3: 基本的に、店舗部分を住居に変更することは可能です。ただし、以下の点に注意が必要です。

1. 用途変更の手続き：建築基準法上の用途変更の手続きが必要になる場合があります。これは、建物の床面積や変更する用途によって異なります。

2. 設備の変更：店舗用の設備を住居用に変更する工事が必要になる可能性があります。

3. 構造的な変更：店舗用に設けた大きな開口部を住宅用に変更するなど、構造的な変更が必要になる場合があります。

4. 固定資産税の変更：用途が変更されることで、固定資産税の評価が変わる可能性があります。

5. 住宅ローンの扱い：住宅ローンを利用している場合、用途変更に伴い金融機関への届出が必要になる場合があります。

変更を検討する際は、建築士や行政の担当部署に相談し、必要な手続きや工事の内容、コストなどを確認することをおすすめします。

Q4: 店舗併用住宅の住宅ローン控除はどのように適用されますか？

A4: 店舗併用住宅の住宅ローン控除の適用には、いくつかの条件があります。

1. 居住部分の床面積が全体の2分の1以上であること。

2. 店舗部分が自己の事業の用に供されること。

3. その他、一般的な住宅ローン控除の条件を満たすこと。

控除額の計算方法は、住宅部分の床面積割合に応じて按分されることが一般的です。例えば、全体の70%が住宅部分である場合、住宅ローン残高の70%に対して控除が適用されます。

ただし、具体的な適用条件や計算方法は個々の状況によって異なる場合があるため、税理士や金融機関に相談することをおすすめします。

Q5: 店舗併用住宅の固定資産税は一般住宅と比べてどうなりますか？

A5: 店舗併用住宅の固定資産税は、一般住宅と比べて高くなる傾向があります。主な理由は以下の通りです。

1. 評価方法の違い：住宅部分と店舗部分で評価方法が異なり、店舗部分は住宅部分よりも高く評価される傾向があります。

2. 住宅用地の特例の適用制限：店舗部分の敷地には、住宅用地の特例が適用されません。

3. 建物の構造や設備の違い：店舗用の設備や構造が評価額に影響を与える場合があります。

ただし、住宅部分については一般住宅と同様の軽減措置が適用される可能性があります。例えば、新築住宅の軽減措置（3年間または5年間、住宅部分の固定資産税が2分の1に軽減）などが挙げられます。

具体的な税額は物件の状況や地域によって異なるため、詳細は地元の税務署や市区町村の窓口に確認することをおすすめします。

これらの質問は、店舗併用住宅を検討する際によく出てくる疑問点です。しかし、具体的な状況によって回答が変わる可能性もあるため、専門家や行政窓口に相談し、正確な情報を得ることが重要です。店舗併用住宅は一般住宅とは異なる特性を持つため、計画段階でこれらの点をよく理解し、慎重に検討を進めることが成功への近道となります。

まとめ

店舗併用住宅は、住まいと仕事場を一体化させることで効率的な生活を実現できる魅力的な選択肢です。しかし、その特殊性ゆえに、立地選びから資金計画、設計まで、通常の住宅以上に慎重な検討が必要となります。用途地域の確認、適切な資金計画、セキュリティーや動線計画など、多岐にわたるポイントに注意を払いながら計画を進めることが大切です。また、将来的な変化にも対応できる柔軟性を持たせることで、長期的に満足度の高い店舗併用住宅を実現することができるでしょう。専門家のアドバイスを積極的に取り入れながら、理想の店舗併用住宅づくりを進めていってください。

なお、当社が提供している「housemarriage」では、住宅コンシェルジュが理想の家づくりのサポートとして、住まいを探す上で重要なハウスメーカーや工務店の営業担当者とのマッチングサポートをさせていただきます。住宅購入の資金計画の相談・作成や、相性良く親身になってくれる「営業担当者」をご紹介します。家づくりに関して少しでも不安を感じるようであれば、お問い合わせください。