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不動産売買契約の準備と売買契約書の確認ポイントを解説

家づくりの基本

2024/12/18

2024/12/18

記事監修者

1級ファイナンシャル・プランニング技能士 / 渡辺 知光

不動産売買契約の準備と売買契約書の確認ポイントを解説

不動産売買契約は人生で最も高額な取引の一つです。契約に向けた準備から契約書の確認まで、慎重に進める必要があります。本記事では、売買契約の準備から契約書の重要なチェックポイントまで詳しく解説していきます。

不動産売買契約の準備

不動産売買契約を結ぶ前には、買主・売主それぞれの立場で必要な準備があります。契約をスムーズに進めるためにも、以下の点について事前に準備を整えておきましょう。

買主側の準備

資金計画の確認が最も重要な準備となります。住宅ローンを利用する場合は、事前審査を済ませておくことをお勧めします。また、諸費用についても不動産会社に確認し、必要な金額を準備しましょう。

必要書類の準備

契約時には印鑑証明書や住民票など、複数の書類が必要となります。契約日から3ヶ月以内の有効期限のものを用意する必要があります。具体的には以下の書類を準備しましょう。

【買主側の必要書類】 実印、印鑑証明書、住民票、所得証明書、源泉徴収票、本人確認書類(運転免許証など)

【売主側の必要書類】 実印、印鑑証明書、住民票、固定資産評価証明書、固定資産税納税証明書、権利証

重要事項説明の確認準備

契約前には宅建業法で定められた重要事項説明を受けることになります。説明を受ける際は、以下の点について特に注意して確認する準備をしましょう。

・物件の権利関係

・法的制限の有無

・周辺環境や地域の規制

・インフラ設備の状況

・土地の境界確定状況

・既存住宅の場合は建物の状態

決済資金の準備

契約時には手付金が必要となります。一般的に売買代金の10%程度が目安となりますが、具体的な金額は売主との協議により決定します。また、残代金の支払いスケジュールについても確認し、計画的に資金を準備しましょう。

内覧・現地確認

契約前には必ず物件の内覧を行いましょう。特に中古物件の場合は、リフォームの必要性や設備の状態など、細かな点まで確認することが重要です。必要に応じて、建物状況調査(インスペクション)の実施も検討しましょう。

引越しの準備

物件の引渡し時期に合わせて、引越しの準備も計画的に進める必要があります。引越し業者の手配や、現在の住居の解約手続きなども考慮に入れて準備を進めましょう。

税金の確認

不動産取得税や登録免許税など、取引に伴う税金について事前に確認しておくことが重要です。住宅ローン減税などの特例措置の適用条件も併せて確認しましょう。

スケジュールの確認

売買契約から決済・引渡しまでの具体的なスケジュールを確認します。特に以下の日程について、関係者間で調整を行う必要があります。

・契約締結日

・手付金の支払日

・融資実行日

・決済

・引渡し日

・鍵の引渡し日

・住民票の異動時期

その他の確認事項

・駐車場や倉庫などの付帯設備の利用条件

・管理規約や使用細則(マンションの場合)

・道路や水道などのインフラ整備状況

・自治会や町内会への加入要否

これらの準備を入念に行うことで、契約時のトラブルを防ぎ、スムーズな取引につながります。不明な点がある場合は、不動産会社や司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。

不動産売買契約書の確認ポイント

売買契約書は、物件の取引において最も重要な書類の一つです。契約書の内容を十分に理解し、以下のポイントを入念に確認することが重要になります。

基本情報の確認

契約書に記載される基本的な情報が正確か確認します。物件の所在地や面積、建物の構造や床面積などの記載内容が、重要事項説明書の内容と一致しているか確認しましょう。登記簿に記載されている情報とも照合することをお勧めします。

売買代金と支払方法の確認

売買代金の総額はもちろん、支払いの時期や方法について具体的に記載されているか確認します。特に以下の点に注意が必要です。

・手付金の金額と支払期日

・中間金の有無と金額

・残金の支払時期と方法

・住宅ローンの利用がある場合の条件

・手付金等の振込先口座情報

物件の引渡し条件

物件の引渡しに関する条件を確認します。具体的には以下の点について、明確な記載があるか確認しましょう。

・引渡しの時期(具体的な日付)

・現況引渡しか否か

・付帯設備の有無と範囲

・鍵の引渡し方法

・原状回復の範囲(中古物件の場合)

・残置物の取扱い

契約の解除条件

契約解除となる条件や違約金について、明確な記載があるか確認します。特に以下の点について注意が必要です。

・手付解除の可否

・住宅ローンが通らなかった場合の対応

・天災等の不可抗力による解除条件

・違約金の金額(一般的には売買代金の2割程度)

・損害賠償の範囲

諸費用の負担

売買に伴う諸費用の負担について、明確な記載があるか確認します。以下の費用について、どちらが負担するか確認しましょう。

・仲介手数料

・登記費用

・固定資産税

・都市計画税の精算方法

・管理費・修繕積立金の精算方法(マンションの場合)

・水道・光熱費の精算方法

特約条項の確認

物件や取引の特性に応じて、特約条項が設けられることがあります。以下のような特約について、内容を確認しましょう。

・瑕疵担保責任に関する特約

・引渡し前の修繕工事に関する特約

・住宅ローンの特約

・境界確定に関する特約

・土壌汚染に関する特約

その他の重要な確認事項

・契約当事者の情報(氏名、住所等)

・不動産業者の情報

・契約書の作成部数

・特記事項の有無

・添付書類の確認

契約書の保管

契約書は権利証と同様に重要な書類となります。以下の点に注意して保管しましょう。

・原本を安全な場所に保管

・コピーを別途保管

・付属書類も一緒に保管

・永久保存が基本

契約書の内容で不明な点がある場合は、必ず契約前に確認するようにしましょう。一度締結した契約書の内容を変更することは困難なため、事前の確認が非常に重要です。不動産取引の経験が少ない場合は、司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。

よくある質問(Q&A)

不動産売買契約に関してよく寄せられる質問について、Q&A形式で解説します。契約時の疑問や不安の解消にお役立てください。

契約前の準備に関する質問

Q1: 売買契約を結ぶ際に、必ず不動産会社を介する必要がありますか?

A1: 法律上、個人間での直接取引も可能ですが、トラブル防止のため、不動産の取引に詳しい宅建業者を介することをお勧めします。重要事項説明なども適切に行われ、安全な取引が期待できます。

Q2: 契約時に必要な書類は何ですか?

A2: 印鑑証明書、実印、住民票、本人確認書類(運転免許証など)が基本となります。住宅ローンを利用する場合は、収入証明書なども必要です。いずれも契約日から3ヶ月以内に取得したものを用意しましょう。

手付金に関する質問

Q3: 手付金はいくらが適切ですか?

A3: 一般的には売買代金の10%程度が目安となりますが、物件や地域によって異なります。高額すぎる手付金は、トラブル時のリスクが大きくなるため注意が必要です。

Q4: 手付金を支払った後に契約を解除することはできますか?

A4: 手付解除が可能な場合、買主は支払った手付金を放棄することで契約を解除できます。売主の場合は、手付金の倍額を支払うことで解除が可能です。ただし、契約書に手付解除の制限がある場合は注意が必要です。

住宅ローンに関する質問

Q5: 住宅ローンが通らなかった場合、契約はどうなりますか?

A5: 契約書にローン特約がある場合、ローンが通らなければ契約を解除できます。この場合、支払った手付金は返還されます。ただし、事前審査を受けておくことをお勧めします。

Q6: 契約後に住宅ローンの金額を変更することは可能ですか?

A6: 基本的には契約時に決定した金額での取引となります。変更が必要な場合は、早めに不動産会社や金融機関に相談し、必要に応じて契約変更の手続きを行います。

引渡しに関する質問

Q7: 引渡し時に気をつけることは何ですか?

A7: 物件の現況確認、設備の動作確認、鍵の受け渡し、水道・電気・ガスの名義変更手続きなどを確実に行います。引渡し時の立会いは、できるだけ詳しく確認することが重要です。

契約内容に関する質問

Q8: 契約書の内容を変更することはできますか?

A8: 契約締結前であれば、双方の合意のもと変更は可能です。契約締結後の変更は原則として困難なため、契約前に十分な確認が必要です。

Q9: 契約書に不明な点がある場合はどうすればよいですか?

A9: 不明な点は必ず契約前に確認しましょう。不動産会社や司法書士に相談し、理解を深めてから契約することをお勧めします。

トラブル対応に関する質問

Q10: 契約後に物件の瑕疵が見つかった場合はどうすればよいですか?

A10: 契約書の瑕疵担保責任の条項に基づき対応することになります。発見後は速やかに売主や不動産会社に連絡し、修繕や補償について協議を行います。

Q11: 契約書の保管期間はどのくらいですか?

A11: 売買契約書は権利証と同様に重要な書類です。トラブル防止のため、永久保存することをお勧めします。

諸費用に関する質問

Q12: 仲介手数料はいくらかかりますか?

A12: 売買代金に応じて法定の上限額が定められています。一般的には売買代金の3%+6万円(消費税別)が上限となりますが、物件価格によって異なります。

まとめ

不動産売買契約は慎重に進める必要のある重要な取引です。必要書類の準備から契約書の内容確認まで、一つ一つ丁寧に確認することが大切です。不明な点がある場合は、不動産会社や司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。この記事を参考に、安全な取引を進めていただければ幸いです。

なお、当社が提供している「housemarriage」では、住宅コンシェルジュが理想の家づくりのサポートとして、住まいを探す上で重要なハウスメーカーや工務店の営業担当者とのマッチングサポートをさせていただきます。住宅購入の資金計画の相談・作成や、相性良く親身になってくれる「営業担当者」をご紹介します。家づくりに関して少しでも不安を感じるようであれば、お問い合わせください。

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記事監修者

1級ファイナンシャル・プランニング技能士 / 渡辺 知光

大学卒業後、積水化学工業に入社し住宅「セキスイハイム」を販売。3年8カ月千葉県内で営業に従事し、営業表彰を6期連続受賞。
途中、母の急死に直面し、自分の将来について悩み始める。結果、大学のゼミで学んだ「保険」事業に実際に携わりたいと思いFP資格を取得して日本生命に転職。4年間営業に従事したが、顧客に対して提供出来る商品がなく退職を決意。FP兼保険代理店を開業する。

収入も顧客もゼロからのスタート。しかも独立直前に結婚し住宅購入した為、返済不安に陥り貯蓄が日々減っていく恐怖を覚える。

人生で初めて家計の見直しを行い、根本的な改善により失敗と不安を減らすコツを発見。自分の経験を生かしお客様が同じ道を歩まないよう伝えるべく「マイホーム検討者向けFP」として活動中。

運営会社情報

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    :有限会社ティーエムライフデザイン総合研究所

  • 代表者

    :渡辺知光

  • 本社
    所在地

    :〒104-0045 東京都中央区築地2-15-15 セントラル東銀座1002

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