住宅ローンの種類やそれぞれの特徴、選び方について解説

住宅ローンは人生で最も大きな買い物である住宅購入に欠かせないものです。しかし、種類が多く、どのローンを選べばよいのか迷ってしまう方も多いのではないでしょうか。この記事では、住宅ローンの基本的な種類から選び方まで、詳しく解説していきます。

住宅ローンの種類

住宅ローンには、借入先や金利タイプによって様々な種類があります。主な住宅ローンの種類について、それぞれの特徴とメリット・デメリットを詳しく解説していきましょう。

金利タイプによる分類

変動金利型住宅ローンは、市場金利の変動に応じて金利が変わるタイプです。一般的に固定金利と比べて金利が低く設定されており、毎月の返済額を抑えることができます。ただし、将来の金利上昇リスクがあることには注意が必要です。

固定金利型住宅ローンは、返済期間中の金利が一定のまま変動しないタイプです。将来の返済額が確定するため、家計の見通しが立てやすいのが特徴です。ただし、変動金利と比べて金利が高めに設定されています。

固定金利期間選択型住宅ローンは、一定期間だけ金利を固定できるタイプです。2年、3年、5年、10年などから固定期間を選択できます。固定期間終了後は、再度固定金利を選択するか、変動金利に切り替えるかを選べます。

借入先による分類

民間金融機関の住宅ローンは、銀行や信用金庫などが提供するものです。金利タイプの選択肢が豊富で、借入れ条件も比較的柔軟です。また、団信保険や繰上返済手数料の減免など、様々なサービスも提供されています。

公的融資の住宅ローンは、住宅金融支援機構や地方自治体が提供するものです。民間の住宅ローンと比べて金利が低く設定されている場合が多く、返済期間も長めに設定できます。ただし、収入制限や住宅の条件など、様々な要件を満たす必要があります。

資金使途による分類

新築・購入用の住宅ローンは、新築住宅の建築や既存住宅の購入に利用できるものです。一般的に借入額が大きく、返済期間も長期になります。土地の購入資金も含めて借り入れることができます。

借換え用の住宅ローンは、既存の住宅ローンから条件の良い住宅ローンに切り替えるためのものです。金利の低下や返済期間の見直しによって、毎月の返済額を軽減することができます。

リフォーム用の住宅ローンは、既存住宅の改修工事に特化したものです。一般の住宅ローンと比べて手続きが簡単で、小額から借入れが可能です。ただし、金利は若干高めに設定されている場合が多いです。

金利優遇の有無による分類

通常の住宅ローンに加えて、様々な優遇制度が設けられています。例えば、給与振込や口座引き落としなどの取引状況に応じて金利を引き下げる制度や、環境に配慮した住宅を建てる場合の金利優遇制度などがあります。

このように住宅ローンには多くの種類があり、それぞれに特徴があります。自身の状況や将来の計画に合わせて、最適な住宅ローンを選択することが重要です。また、複数の金融機関に相談し、条件を比較検討することをおすすめします。

【フラット35】について

【フラット35】は、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供する長期固定金利の住宅ローンです。最長35年という長期間、金利が一定のまま変動しないため、将来の返済計画が立てやすいのが特徴です。

【フラット35】の基本的な特徴

【フラット35】の最大の特徴は、借入期間が21年以上35年以下の範囲で、返済終了まで金利が変わらないことです。また、融資率（建物と土地の購入価格に対する借入金の割合）によって、【フラット35】と【フラット35】Sの2種類から選択できます。

【フラット35】の申込条件

申込みには、年収などの要件があります。主な条件として、申込本人の年収に占める全ての借入れの年間返済額の割合が一定以下であることや、安定した収入が見込めることなどが挙げられます。また、住宅の床面積や耐久性などの技術基準も定められています。

【フラット35】の対象となる住宅

新築住宅はもちろん、中古住宅の購入にも利用できます。ただし、住宅の性能が定められた技術基準に適合している必要があります。具体的には、耐久性・耐火性、省エネルギー性、維持保全の容易性などの基準を満たす必要があります。

【フラット35】Sの特徴

【フラット35】Sは、省エネルギー性や耐震性などの性能が優れた住宅を取得する場合に、当初の金利を引き下げる制度です。性能に応じて、金利引下げ幅や引下げ期間が異なります。ただし、予算枠があるため、申込時期によっては利用できない場合があります。

【フラット35】のメリット

長期固定金利なので、将来の金利上昇リスクを心配する必要がありません。また、全期間固定金利にも関わらず、民間の住宅ローンと比べて金利が比較的低く設定されています。さらに、繰上返済手数料が無料であることも大きな魅力です。

【フラット35】のデメリット

民間の変動金利型住宅ローンと比べると金利が高めになる傾向があります。また、技術基準を満たすために追加工事が必要になる場合があり、その分建築費用が増加する可能性があります。審査に時間がかかることも特徴の一つです。

【フラット35】の手続きの流れ

まず、取扱金融機関に事前審査を申し込みます。その後、住宅の技術審査を行い、正式な借入申込みを行います。審査に通過すると、借入れの契約を締結し、資金が振り込まれます。なお、技術審査には一定の時間がかかるため、余裕を持って申し込むことが重要です。

【フラット35】の注意点

借入可能額は、年収や他の借入れ状況によって制限されます。また、中古住宅を購入する場合は、築年数や耐震性能などの条件を満たす必要があります。金利は申込時の金利が適用されるため、申込のタイミングによって変動することにも注意が必要です。

【フラット35】と民間住宅ローンの併用

借入額が大きい場合や、より柔軟な返済プランを望む場合は、【フラット35】と民間の住宅ローンを組み合わせて利用することも可能です。これにより、金利変動リスクを抑えながら、必要な資金を確保することができます。

民間の住宅ローンについて

民間の住宅ローンとは、銀行や信用金庫などの金融機関が提供する住宅ローンのことです。金利タイプや返済方法など、選択肢が豊富で柔軟な対応が可能なのが特徴です。

金利タイプの種類

変動金利型は、市場金利の変動に応じて金利が見直されるタイプです。一般的に当初の金利が低く設定されていますが、将来的な金利上昇リスクがあります。多くの場合、半年ごとに金利が見直されます。

固定金利型は、返済期間中の金利が一定のまま変動しないタイプです。変動金利と比べて金利は高めですが、将来の返済額が確定するため、家計の見通しが立てやすいのが特徴です。

固定金利期間選択型は、2年、3年、5年、10年などの期間から固定金利期間を選択できるタイプです。固定期間終了後は、再度固定金利を選択するか、変動金利に切り替えるかを選択できます。

借入条件の特徴

借入可能額は、年収や他の借入れ状況、物件の評価額などによって決定されます。一般的に、年収の7倍程度までが目安とされていますが、金融機関によって基準は異なります。

返済期間は、通常35年以内で設定可能です。ただし、申込時の年齢や完済時の年齢制限があり、金融機関によって条件が異なります。

金利優遇制度

給与振込や口座引き落としなどの取引状況に応じて、基準金利から一定の金利が引き下げられる制度があります。また、住宅性能や環境配慮などの条件を満たす場合にも、優遇制度が適用される場合があります。

担保・保証人

購入する住宅や土地が担保として設定されます。また、団体信用生命保険への加入が必要となるのが一般的です。保証人は通常不要ですが、収入合算を行う場合は、配偶者などが連帯債務者となります。

諸費用

住宅ローンを組む際には、事務手数料、保証料、火災保険料、団体信用生命保険料などの諸費用が必要です。また、繰上返済を行う場合は、手数料が発生する場合があります。

審査のポイント

年収や勤続年数、他の借入れ状況、物件の担保評価額などが主な審査項目となります。また、返済負担率（年収に対する借入れの返済額の割合）も重要な判断基準となります。

借換えの可能性

金利の低下や返済期間の見直しなど、より有利な条件の住宅ローンへの借換えが可能です。ただし、借換えには諸費用が発生するため、金利差や残存期間などを考慮して判断する必要があります。

注意点

金融機関によって金利や条件が異なるため、複数の金融機関で比較検討することが重要です。また、将来的な収入の変動や金利の上昇リスクなども考慮に入れて、慎重に選択する必要があります。

民間住宅ローンの活用方法

【フラット35】との併用や、親子リレー返済型、収入合算型など、様々な活用方法があります。自身の状況や将来の計画に合わせて、最適な方法を選択することが重要です。

その他の住宅ローン

【フラット35】や民間住宅ローン以外にも、様々な種類の住宅ローンが存在します。それぞれの特徴や利用条件について、詳しく解説していきましょう。

公務員共済組合の住宅貸付

公務員やその家族が利用できる住宅ローンです。一般的な住宅ローンと比べて金利が低く設定されており、返済期間も長めに設定できるのが特徴です。ただし、組合員期間や勤続年数などの条件があり、利用できる対象者が限定されています。

地方自治体の住宅ローン支援制度

各地方自治体が独自に提供している住宅ローン支援制度があります。居住地域や年収、家族構成などの条件を満たす必要がありますが、利子補給や低金利での融資を受けられる場合があります。移住促進や定住支援を目的とした制度も多く見られます。

住宅金融支援機構の融資

災害復興住宅融資や、マンション共用部分リフォーム融資など、特定の目的に応じた融資制度があります。一般の住宅ローンと比べて金利が低く、返済期間も長めに設定できる場合が多いのが特徴です。

財形住宅融資

財形貯蓄を行っている勤労者を対象とした融資制度です。一定期間の財形貯蓄実績がある場合に利用できます。低金利での融資が受けられ、返済期間も比較的長く設定できます。

労働金庫（ろうきん）の住宅ローン

労働組合員やその家族を対象とした住宅ローンです。一般の金融機関と比べて金利が低めに設定されており、様々な金利優遇制度も用意されています。また、審査基準も比較的緩やかな傾向にあります。

子育て支援型住宅ローン

子育て世帯を対象とした特別な住宅ローンです。子どもの人数に応じて金利優遇が受けられたり、将来的な教育費負担を考慮した返済プランを組むことができます。

親子リレー型住宅ローン

親子で返済を引き継ぐことができる住宅ローンです。通常の返済期間では返済が難しい場合でも、子どもに返済を引き継ぐことで、より長期の返済計画を立てることができます。

保証人型住宅ローン

収入が十分でない場合でも、保証人を立てることで融資を受けられる住宅ローンです。ただし、保証人には厳格な資格要件があり、保証人の責任も重大なものとなります。

注意点と選び方

これらの住宅ローンは、それぞれ利用条件や申込資格が異なります。また、金利や返済期間、諸費用なども制度によって様々です。自身の状況や条件に合わせて、最適な住宅ローンを選択することが重要です。

併用の可能性

これらの住宅ローンは、民間の住宅ローンや【フラット35】と組み合わせて利用できる場合もあります。資金計画に応じて、複数の制度を組み合わせることで、より有利な条件での借入れが可能になることもあります。

情報収集のポイント

各制度の最新情報や詳細な条件は、実施機関や金融機関に直接問い合わせることをおすすめします。また、地域や職域によって利用できる制度が異なるため、幅広く情報を集めることが重要です。

リフォーム専用の住宅ローンについて

リフォーム専用の住宅ローンは、既存住宅の改修工事やリノベーションに特化した融資制度です。通常の住宅ローンと比べて手続きが簡単で、小規模な工事にも対応できるのが特徴です。

リフォームローンの特徴

一般の住宅ローンと比べて融資額は少なめですが、審査が比較的簡単で、短期間での借入れが可能です。また、リフォーム会社や住宅設備メーカーと提携している金融機関も多く、工事と融資を一括で相談できる場合があります。

借入れ可能な工事の種類

キッチンやバスルームなどの水回りのリフォーム、屋根や外壁の補修、断熱工事、バリアフリー化工事、増改築工事など、幅広い工事に対応しています。また、太陽光発電システムの設置など、環境に配慮した工事も対象となります。

借入条件と金利

借入可能額は数十万円から数千万円程度で、返済期間は1年から20年程度が一般的です。金利は通常の住宅ローンより若干高めに設定されていますが、金融機関による優遇制度も用意されています。

申込みの流れ

まず、リフォーム工事の見積もりを取得し、必要な資金額を確定させます。その後、金融機関に申込みを行い、審査を受けます。審査通過後、工事着工となり、工事完了後に融資が実行される流れが一般的です。

審査のポイント

年収や他の借入れ状況のほか、リフォーム工事の内容や見積金額の妥当性なども審査の対象となります。また、物件の築年数や構造によっては、追加の審査が必要となる場合があります。

諸費用について

事務手数料や保証料などの諸費用が必要となります。また、工事内容によっては、建築確認申請や性能評価書の取得など、追加の費用が発生する場合もあります。

金利優遇制度

省エネ工事やバリアフリー工事など、特定の工事を行う場合に金利優遇が受けられる制度があります。また、取引状況に応じた優遇制度も用意されているため、事前に確認することをおすすめします。

注意点

工事内容や金額によっては、一般の住宅ローンや【フラット35】の方が有利な場合もあります。また、工事完了後の融資実行となるため、着工までの資金準備が必要となることにも注意が必要です。

リフォームローンの選び方

工事内容や金額、返済期間などを考慮し、複数の金融機関で条件を比較検討することが重要です。また、リフォーム会社との相性や、工事後のアフターフォロー体制なども確認しておくことをおすすめします。

住宅金融支援機構のリフォーム融資

住宅金融支援機構でも、リフォーム向けの融資制度を提供しています。一般の金融機関と比べて金利が低く設定されているため、大規模なリフォームを検討している場合は、検討の価値があります。

リフォーム減税との関係

リフォームローンを利用して行う工事は、様々な減税制度の対象となる場合があります。工事内容に応じて、どのような減税制度が利用できるか、事前に確認しておくことが重要です。

住宅ローンの選び方

住宅ローンは人生で最も大きな買い物の一つであり、その選び方は慎重に検討する必要があります。ここでは、住宅ローン選びの重要なポイントについて、詳しく解説していきます。

返済負担率の確認

住宅ローンの返済額は、年収の25%以下に抑えることが推奨されています。ボーナス払いを含めた年間の返済額を年収で割って計算します。将来的な収入の変動や、教育費などの支出増加も考慮に入れて、無理のない返済計画を立てることが重要です。

金利タイプの選択

変動金利型、固定金利型、固定金利期間選択型など、様々な金利タイプがあります。将来の金利変動リスクを考慮しつつ、自身の収入状況や返済計画に合わせて選択することが大切です。一般的に、長期的な安定性を重視する場合は固定金利型、当初の返済額を抑えたい場合は変動金利型が選ばれます。

借入期間の設定

借入期間は、通常20年から35年の範囲で設定できます。期間を長くすれば毎月の返済額は少なくなりますが、支払う総額は増えます。また、完済時の年齢制限もあるため、年齢に応じた適切な期間設定が必要です。

諸費用の確認

住宅ローンを組む際には、事務手数料、保証料、火災保険料、団体信用生命保険料などの諸費用が必要です。これらの費用は金融機関によって異なるため、実質的な負担額を比較検討することが重要です。

返済方式の選択

元利均等返済方式と元金均等返済方式があります。元利均等返済は毎月の返済額が一定ですが、総支払額は多くなります。元金均等返済は当初の返済額は多いものの、返済額が徐々に減少し、総支払額も少なくなります。

繰上返済の条件

将来的な繰上返済の可能性を考慮し、手数料や手続きの条件を確認しておくことが重要です。特に、ボーナス時の臨時返済や、まとまった資金が入った際の一部繰上返済の条件は、事前に把握しておきましょう。

金融機関の選び方

金利や諸費用だけでなく、相談のしやすさや支店の利便性なども重要な選択基準となります。また、金利優遇制度や各種サービスの内容も確認しましょう。複数の金融機関で比較検討することをおすすめします。

団体信用生命保険の内容

万が一の場合に備えて加入が必要な団体信用生命保険の保障内容は、金融機関によって異なります。特約の有無や保障範囲、保険料の負担などを確認することが重要です。

住宅購入予算の見直し

住宅ローンの返済額によっては、住宅購入予算の見直しが必要になる場合もあります。頭金を増やすことで借入額を抑えたり、物件価格を見直したりすることも検討しましょう。

借入可能額の確認

金融機関によって借入可能額の計算方法が異なります。事前に複数の金融機関で借入可能額を確認し、予算計画を立てることが重要です。また、収入合算や親子リレー返済などの制度も検討の価値があります。

将来的なリスクの検討

金利の上昇リスク、収入の変動リスク、ライフイベントによる支出増加など、様々なリスクを想定しておく必要があります。余裕を持った返済計画を立て、リスクに備えることが大切です。

よくある質問（Q&A）

住宅ローンについて、多くの方が疑問に感じる点をQ&A形式でまとめました。住宅ローン選びの参考にしてください。

申込み・審査について

Q：住宅ローンの審査に通りやすくするコツはありますか？

A：安定した収入があること、過去の借入れの返済履歴が良好であること、そして頭金をできるだけ多く用意することが重要です。また、クレジットカードの支払い遅延がないことや、収入に対する借入額が適正な範囲内であることも審査のポイントとなります。

Q：年収はどのくらいあれば住宅ローンを組めますか？

A：一般的には年収300万円以上が目安とされていますが、金融機関によって基準は異なります。また、世帯年収での審査も可能です。重要なのは、返済負担率が年収の25%以下に収まることです。

金利について

Q：変動金利と固定金利はどちらを選ぶべきですか？

A：将来の金利上昇リスクを考慮する必要がある一方で、毎月の返済額を抑えたい場合は変動金利型が適しています。長期的な家計の安定性を重視する場合は固定金利型がおすすめです。また、両者の特徴を組み合わせた固定金利期間選択型という選択肢もあります。

Q：金利の優遇を受けるにはどうすればよいですか？

A：給与振込や口座引き落としなどの取引条件を満たすことで、基準金利から一定の金利優遇が受けられます。また、住宅性能や環境配慮など、物件の条件によっても優遇制度が適用される場合があります。

返済について

Q：途中で返済が厳しくなった場合はどうすればよいですか？

A：返済期間の延長や返済額の見直しなど、条件の変更を金融機関に相談することができます。早めに相談することで、より柔軟な対応が可能となります。

Q：繰上返済は可能ですか？手数料はかかりますか？

A：ほとんどの住宅ローンで繰上返済が可能です。手数料は金融機関によって異なり、無料の場合もあれば、一定の手数料が必要な場合もあります。また、インターネットバンキングを利用することで手数料が割引になる場合もあります。

保険について

Q：団体信用生命保険は必ず加入する必要がありますか？

A：ほとんどの金融機関で団体信用生命保険への加入が必須となっています。万が一の場合に残債が免除される仕組みで、借入れる方の大切な保障となります。

Q：火災保険はどのように選べばよいですか？

A：建物の構造や地域のリスク、補償内容などを考慮して選択します。金融機関が指定する保険に加入する必要がある場合もありますが、一般的には複数の保険会社から選択することができます。

借換えについて

Q：借換えはいつ検討すべきですか？

A：金利が低下している場合や、返済期間の見直しを検討する場合に借換えを検討します。ただし、借換えには諸費用が発生するため、金利差や残存期間などを考慮して判断する必要があります。

Q：借換えの審査は新規の場合と同じですか？

A：基本的な審査項目は新規の場合と同じですが、これまでの返済実績も重要な判断材料となります。返済履歴が良好であれば、審査に有利に働く場合があります。

その他

Q：住宅ローン減税はどのような制度ですか？

A：住宅ローンを利用して住宅を取得した場合、一定の条件を満たせば所得税等が控除される制度です。控除期間や控除額は、取得時期や住宅の性能などによって異なります。

Q：住宅ローンは複数の金融機関から借りることはできますか？

A：可能です。【フラット35】と民間の住宅ローンを組み合わせたり、親の住宅ローンと自分の住宅ローンを組み合わせたりすることができます。ただし、総返済負担率には注意が必要です。

まとめ

住宅ローンの種類は多岐にわたり、それぞれに特徴があります。選択する際は、自身の収入状況や将来設計をしっかりと考慮したうえで、複数の金融機関に相談することをおすすめします。また、諸費用や返済条件などもしっかりと確認し、慎重に選択することが大切です。

なお、当社が提供している「housemarriage」では、住宅コンシェルジュが理想の家づくりのサポートとして、住まいを探す上で重要なハウスメーカーや工務店の営業担当者とのマッチングサポートをさせていただきます。住宅購入の資金計画の相談・作成や、相性良く親身になってくれる「営業担当者」をご紹介します。家づくりに関して少しでも不安を感じるようであれば、お問い合わせください。