住宅資金贈与の特例 「非課税制度」「相続時精算課税の住宅資金特例」

親や祖父母からの住宅資金の贈与には、税負担を軽減できる2つの特例制度があります。これらの制度を適切に活用することで、住宅取得の経済的負担を大きく減らすことができます。本記事では、住宅資金贈与の特例制度について詳しく解説していきます。

住宅資金贈与の贈与税とは

住宅資金贈与の贈与税は、親族等から住宅購入のための資金を贈与された際に課される税金です。この税制は、世代間の資産移転を適切に管理しながら、若い世代の住宅取得を支援することを目的としています。

贈与税が課される場合の基本的な条件

贈与税は、その年の1月1日から12月31日までの1年間に、個人から贈与により取得した財産の価額の合計額が基礎控除額（現行110万円）を超える場合に課税されます。住宅資金の贈与においても、特例の適用がない場合は、この原則に従って課税されます。

課税対象となる住宅資金の範囲

住宅資金贈与における課税対象には、土地や建物の購入資金だけでなく、住宅の新築費用、増改築費用、リフォーム費用なども含まれます。また、住宅ローンの返済資金として贈与を受けた場合も課税対象となります。

贈与税の計算方法

贈与税の計算は、その年中に受けた贈与財産の価額の合計額から基礎控除額（110万円）を差し引いた後、超過累進税率を適用して行います。税率は、課税価格に応じて10%から50%まで段階的に上昇します。

特例制度を利用しない場合の税負担例

例えば、住宅資金として1,000万円の贈与を受けた場合、基礎控除額110万円を差し引いた890万円に対して贈与税が課されます。この場合、累進課税により最大で数百万円の贈与税が発生する可能性があります。

申告と納付の手続き

贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日までに、贈与税の申告書を提出し、納付する必要があります。納付方法には、一括納付のほか、延納制度を利用することも可能です。

贈与税における配偶者控除

婚姻期間が20年以上の配偶者から、居住用不動産等の贈与を受けた場合、2,000万円までの配偶者控除を受けることができます。これは住宅資金贈与の特例とは別の制度として利用可能です。

住宅取得等資金の贈与を受けた場合の注意点

住宅資金の贈与を受ける際は、贈与契約書の作成や資金の移動記録の保管など、適切な証拠書類の準備が重要です。また、贈与を受けた資金は確実に住宅取得等の目的に使用する必要があります。

特例制度活用のメリット

住宅資金贈与の特例制度を活用することで、通常の贈与税の課税対象となる金額を大幅に減額することが可能です。これにより、若い世代の住宅取得における経済的負担を軽減し、良質な住宅の取得を促進することができます。

贈与税と所得税の関係

贈与により取得した住宅資金は、所得税の課税対象とはなりません。ただし、この資金で取得した不動産を将来売却する際は、譲渡所得の計算において取得費として考慮されます。

税理士への相談の重要性

住宅資金贈与に関する税務は複雑で、適用できる特例も複数存在するため、具体的な贈与計画を立てる際は、税理士等の専門家に相談することが推奨されます。これにより、最適な贈与方法の選択や、将来の相続も見据えた効果的な資産移転が可能となります。

贈与の課税方法

贈与税の課税方法には、「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つの方式があります。これらの課税方法は、それぞれ異なる特徴と利点を持っており、贈与する側と受ける側の状況に応じて選択することができます。

暦年課税方式の詳細

暦年課税は最も一般的な贈与税の課税方式です。1月1日から12月31日までの1年間に贈与された財産の合計額に対して課税されます。基礎控除額110万円を超えた部分に対して、以下の累進税率で課税されます。

【暦年課税の税率】

・200万円以下：10%

・300万円以下：15%

・400万円以下：20%

・600万円以下：30%

・1,000万円以下：40%

・1,000万円超：50%

暦年課税のメリットとデメリット

【メリット】

・毎年基礎控除額（110万円）を利用できる

・受贈者の年齢制限がない

・贈与者の年齢制限がない

・教育資金や結婚

・子育て資金の非課税制度と併用可能

【デメリット】

・一度に多額の贈与を行うと高額な税負担が発生

・贈与財産が将来の相続財産から控除されない

・基礎控除額を超える部分は高い累進税率が適用される

相続時精算課税方式の詳細

相続時精算課税は、生前贈与を行いつつ、将来の相続時に一括して精算する制度です。2,500万円までの特別控除があり、それを超える部分には一律20%の税率が適用されます。

相続時精算課税の適用要件

・贈与者：60歳以上の親（祖父母からの贈与は対象外）

・受贈者：20歳以上の推定相続人である子（孫も一定の場合に対象）

・一度この制度を選択すると、その後の贈与は暦年課税に戻すことができない

・対象となる財産に制限はない

相続時精算課税のメリットとデメリット

【メリット】

・2,500万円までの特別控除がある

・超過部分も一律20%の税率

・将来の相続財産と一体化して計算できる

・不動産や株式など、値上がりが期待できる資産の早期移転に有効

【デメリット】

・一度選択すると取り消しができない

・贈与時に納付した税金は相続時まで還付されない

・相続時に贈与財産が相続財産に加算される

・年齢制限がある

2つの課税方式の使い分け

・高額な贈与を予定：相続時精算課税が有利

・少額を定期的に贈与：暦年課税が有利

・相続財産が少ない：暦年課税が有利

・相続財産が多い：相続時精算課税が有利

申告手続きの違い

【暦年課税】

・贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日までに申告

・基礎控除額を超える場合のみ申告が必要

【相続時精算課税】

・最初の贈与時に「相続時精算課税選択届出書」の提出が必要

・その後の贈与も毎年申告が必要（金額の多少に関わらず）

・相続発生時に贈与財産を相続財産に加算して相続税を計算

特例との併用について

両制度とも住宅取得等資金の贈与に係る特例と併用が可能です。ただし、それぞれの制度で定められた要件や限度額に注意が必要です。特に住宅資金贈与においては、適用できる特例を最大限活用するための慎重な検討が必要となります。

将来の相続を見据えた選択

贈与の課税方式の選択は、将来の相続税の負担にも大きく影響します。そのため、現在の資産状況だけでなく、将来の資産形成計画や相続対策も考慮に入れた上で、最適な方式を選択することが重要です。専門家への相談を通じて、総合的な判断を行うことをお勧めします。

住宅資金贈与の2つの特例と活用方法

住宅取得を考えている方に向けて設けられた贈与税の特例制度について、それぞれの特徴や活用方法を詳しく解説します。これらの制度を理解し、適切に活用することで、住宅取得の経済的負担を大きく軽減することが可能です。

1.直系尊属からの住宅資金の非課税制度

この制度は、父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得等のための資金の贈与を受けた場合に、一定額までの贈与税が非課税となる制度です。令和6年度における非課税限度額は、省エネ等住宅の場合は1,000万円まで、一般住宅の場合は500万円までとなっています。この制度は令和6年12月31日までの時限措置として実施されています。

適用要件として重要なのは、受贈者の年収が2,000万円以下であることと、贈与を受けた年の年始に20歳以上であることです。また、取得する住宅については、床面積が50㎡以上240㎡以下であることが求められます。贈与を受けた資金は翌年の3月15日までに住宅取得等に充てる必要があり、取得後1年以内に入居し、継続して居住することが条件となっています。

対象となる住宅取得等の範囲は幅広く、新築住宅の建築や既存住宅の取得はもちろん、住宅取得に併せて行う増改築等も含まれます。また、住宅の新築等に先行して行う土地の取得や、住宅借入金等の返済にも活用することができます。

2.相続時精算課税の住宅資金の特例

相続時精算課税制度を選択した上で住宅取得等のための資金の贈与を受けた場合、通常の特別控除額2,500万円に加えて、住宅取得等のための資金について1,000万円の特別控除が上乗せされます。これにより、合計で最大3,500万円まで非課税での贈与が可能となり、それを超える部分については一律20%の税率で課税されます。

この特例を利用するためには、贈与者が60歳以上の父母であり、受贈者が20歳以上の子であることが条件となります。また、非課税制度と同様に、受贈者の年収が2,000万円以下であることや、取得する住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下であることなどの要件があります。

特例制度の選択と活用のポイント

非課税制度の特徴として、祖父母からの贈与も対象となることや、将来の相続財産に加算されないこと、他の贈与と組み合わせやすいことが挙げられます。一方、相続時精算課税特例は、より多額の贈与が可能であり、計画的な資産移転に適しているほか、相続税の節税効果も期待できます。

申請手続きと必要な対応

これらの特例を利用する場合は、贈与税の申告書や特例適用に関する届出書の提出が必要です。また、贈与者と受贈者の関係を証明する戸籍謄本や、住民票の写し、建物の登記事項証明書、契約書類のコピー、収入証明書などの書類も求められます。手続きの際は、適用要件を満たしているかの確認や、書類の不備がないよう注意が必要です。

将来を見据えた活用の重要性

住宅資金贈与の特例を活用する際は、現在の住宅取得資金の確保だけでなく、将来の相続対策も含めた総合的な視点で検討することが重要です。特に資産規模が大きい場合は、税理士等の専門家に相談しながら、最適な活用方法を選択することが賢明です。住宅取得を検討し始めた段階から、具体的な資金計画の立案時、そして実際の贈与を受ける前の事前確認まで、各段階で専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。

金額が多い場合、相続時精算課税を併せての利用も検討

高額な住宅資金の贈与を検討する場合、非課税制度と相続時精算課税制度を組み合わせることで、より効果的な税務戦略を実現できます。以下では、両制度の併用による具体的なメリットと活用方法について詳しく説明します。

両制度併用のメリット

住宅取得等資金の贈与における非課税制度と相続時精算課税制度を併用することで、最大で4,500万円（省エネ住宅の場合）までの贈与を、贈与税の負担を最小限に抑えて実行することが可能となります。これは、非課税制度による1,000万円と、相続時精算課税制度による3,500万円（基礎控除2,500万円＋住宅資金の特例1,000万円）を合わせた金額です。

具体的な活用方法

まず、住宅資金の贈与に係る非課税制度を利用して、省エネ住宅であれば1,000万円（一般住宅の場合は500万円）までの贈与を行います。その後、相続時精算課税制度を選択し、さらに必要な住宅資金を贈与することで、最大限の税制メリットを受けることができます。この際、相続時精算課税制度では2,500万円の基礎控除に加えて、住宅取得等資金の特例として1,000万円が上乗せされることを活用します。

資金計画の立て方

住宅取得の総資金需要を把握した上で、まず非課税制度の限度額まで贈与を受け、その後、相続時精算課税制度を利用するという順序で計画を立てることが推奨されます。この際、将来の相続税への影響も考慮に入れ、贈与者の資産状況や受贈者の将来の相続税負担なども総合的に検討する必要があります。

タイミングの重要性

両制度を併用する場合、それぞれの制度における期限や要件に注意が必要です。特に非課税制度は時限措置であることから、制度の適用期限を考慮した計画立案が重要です。また、相続時精算課税制度は一度選択すると取り消すことができないため、慎重な判断が求められます。

世代間の資産移転戦略

この併用戦略は、単なる住宅取得の資金確保だけでなく、世代間の効果的な資産移転の手段としても活用できます。特に、将来の相続税対策を視野に入れた場合、早期に資産移転を行うことで、将来の相続税の負担軽減にもつながります。

配偶者も含めた活用

さらに、配偶者がいる場合は、それぞれの親からの贈与を受けることで、より多額の資金を税制優遇を受けながら確保することが可能となります。この場合、夫婦それぞれが両親から非課税制度と相続時精算課税制度を利用した贈与を受けることで、より大きな資金を効率的に調達できます。

専門家への相談の重要性

両制度の併用は、税務上の複雑な判断を必要とするため、税理士等の専門家への相談が不可欠です。特に、贈与者の資産状況、将来の相続を見据えた資産移転計画、受贈者の収入要件など、多岐にわたる要素を総合的に検討する必要があります。また、申告手続きも両制度それぞれについて必要となるため、適切な専門家のサポートを受けることが推奨されます。

将来的な影響の考慮

相続時精算課税制度を利用した場合、贈与財産は将来の相続財産に加算されることになります。そのため、将来の相続税評価額の変動なども考慮に入れた上で、総合的な判断を行うことが重要です。特に不動産価値の変動が予想される場合は、この点に十分な注意を払う必要があります。

高額な住宅資金の贈与を検討する場合、非課税制度と相続時精算課税制度の併用は、税負担を最小限に抑えながら必要な資金を確保する有効な手段となります。ただし、その活用には慎重な計画立案と専門家の助言が不可欠です。将来の相続も見据えた総合的な資産設計の一環として、これらの制度を効果的に活用することが重要です。

よくある質問（Q&A）

住宅資金贈与の特例制度に関して、多くの方が疑問に感じる点について、詳しく解説します。実務的な観点から重要な質問とその回答をまとめました。

贈与の基本について

Q：非課税制度は何回でも利用できますか？

A：いいえ、非課税制度は1人につき1回限りの利用となります。例えば、以前に教育資金の贈与を受けていても、住宅資金の贈与の非課税制度は別途利用できますが、住宅資金の贈与の非課税制度自体は生涯で1回限りです。

Q：贈与を受けられる年齢制限はありますか？

A：はい、贈与を受ける年の1月1日時点で20歳以上である必要があります。また、相続時精算課税制度を利用する場合は、贈与者が60歳以上である必要があります。

Q：贈与者が亡くなった場合はどうなりますか？

A：非課税制度を利用した贈与については、相続財産への加算は不要です。一方、相続時精算課税制度を利用した贈与は、贈与時の価額で相続財産に加算されます。

住宅要件について

Q：中古住宅も対象になりますか？

A：はい、一定の要件を満たす中古住宅も対象となります。具体的には、耐震基準を満たしているか、築年数が一定期間以内であることなどの条件があります。

Q：マンションも対象になりますか？

A：はい、マンションも対象となります。ただし、床面積が50㎡以上240㎡以下という要件を満たす必要があります。この面積には、バルコニーなどの共用部分は含まれません。

Q：住宅ローンと併用できますか？

A：はい、住宅ローンと併用することができます。むしろ、頭金として贈与を受け、残額を住宅ローンで調達するというのが一般的な活用方法の一つです。

手続きについて

Q：贈与を受けてから住宅を購入するまでの期限はありますか？

A：はい、贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等の契約を締結し、資金を支払う必要があります。また、住宅の引渡しを受けてから1年以内に実際に居住を開始する必要があります。

Q：必要な書類は何ですか？

A：贈与税の申告書、住宅取得等資金の非課税適用に関する届出書、戸籍謄本、住民票の写し、売買契約書や工事請負契約書のコピー、登記事項証明書、所得証明書などが必要です。

複数の贈与について

Q：夫婦それぞれが両親から贈与を受けることは可能ですか？

A：はい、夫婦がそれぞれ自分の親から贈与を受けることは可能です。これにより、夫婦合わせて最大で非課税制度の2倍の金額まで贈与を受けることができます。

Q：同じ年に複数の方から贈与を受けることはできますか？

A：非課税制度の限度額内であれば、同じ年に複数の直系尊属から贈与を受けることは可能です。ただし、合計額が非課税限度額を超えないようにする必要があります。

資金使途について

Q：リフォーム費用も対象になりますか？

A：住宅取得に伴うリフォーム工事であれば対象となります。ただし、単独のリフォーム工事は対象外です。増改築等の一定の要件を満たす工事については対象となる場合があります。

Q：土地の購入費用も対象になりますか？

A：はい、住宅を建築する目的で土地を取得する場合は対象となります。ただし、土地のみの購入は対象外です。住宅の建築等と一体として行われる必要があります。

事後的な変更について

Q：引っ越しをする場合はどうなりますか？

A：入居後1年以上継続して居住することが要件となっていますが、やむを得ない事情により引っ越しをする場合は、税務署に理由書を提出することで、特例の適用を継続できる場合があります。

Q：贈与を受けた後、計画を変更することはできますか？

A：原則として、贈与を受けた資金は当初の計画通りに使用する必要があります。計画変更が必要な場合は、速やかに税務署に相談することをお勧めします。

まとめ

住宅資金贈与の特例制度は、住宅取得時の経済的負担を軽減する重要な制度です。非課税制度と相続時精算課税の特例を理解し、自身の状況に応じて最適な方法を選択することが重要です。また、これらの制度を活用する際は、適用要件や手続きについて事前に税理士等の専門家に相談することをお勧めします。将来の相続も見据えた総合的な資産設計の一環として、これらの制度を賢く活用しましょう。

なお、当社が提供している「housemarriage」では、住宅コンシェルジュが理想の家づくりのサポートとして、住まいを探す上で重要なハウスメーカーや工務店の営業担当者とのマッチングサポートをさせていただきます。住宅購入の資金計画の相談・作成や、相性良く親身になってくれる「営業担当者」をご紹介します。家づくりに関して少しでも不安を感じるようであれば、お問い合わせください。