一軒家購入を検討している人必見-家の平均的な坪数、広さを解説-

突然ですが、理想の家の広さってイメージ出来ますか？これくらいの間取りでそれぞれの部屋の広さの希望はあると思いますが、
その広さが何坪や何㎡くらいになるのか分からないケースが多いです。

ここでは注文住宅を検討する場合の「広さ」についてご案内します。土地の「広さ」と建物の「広さ」についても触れていきます。

平均的な坪数、延床面積

１坪ってどのくらいの広さ？

土地や建物の広さをイメージする為にも広さの基準を表す「坪数」を覚えておきましょう。
１坪は約3.3㎡になります。畳に置き換えますと約２畳になります。
この単位を基準にしてチラシや図面には「何坪」とか「何㎡」と記載されます。

平均的な建物面積はどのくらい？

理想とする土地や建物を得るには実際どのくらいの広さが必要になるのでしょうか？

既に家づくりを終えている方たちはどれくらいの広さの住宅を建てたのか気になるところです。
住宅ローンのひとつに「フラット35」という商品があります。多くの金融機関で利用出来る住宅ローンですが、利用者調査が公表されてますので確認してみました。

直近のデータ（2020年度）によりますと、
建物面積の全国平均ですが、注文住宅の場合は124.4㎡となり約37.7坪だそうです。
建売住宅の場合は101.1㎡となり約30.6坪のようです。地域差もありますが、年々建物面積は小さくなってきているようです。

特に首都圏の建物面積は他の地域よりも小さくなる傾向があります。
理由として考えられることですが、都市部は土地代が高くなり建物に予算を回しにくいことと、昨今の材料費や人件費の高騰による建物価格の上昇により、限られた条件で家づくりを行う為に面積を縮小する傾向にあると言えます。

完成したお住いを拝見する機会は多いですが、首都圏の場合建築予定の土地がコンパクトなケースも多く機能的な建物を求められる方が多いです。

【参照】下記サイト21ページ
https://www.jhf.go.jp/files/400357456.pdf

指定の広さでたてられる間取りのイメージ

平均的な間取りのイメージは？

平均的な坪数は先ほど申し上げましたが、実際にどのくらいの間取りになるのか確認していきます。
先に国土交通省が2021年に発表しました「住生活基本計画」で、豊かな住生活を実現するための理想的な居住面積と最低限必要な居住面積が記載されていましたので見てみましょう。

豊かな住生活を送り多様なライフスタイルに対応出来る理想的な面積は下記の広さになるようです。

（１）一般型誘導居住面積水準
① 単身者 55 ㎡
② ２人以上の世帯 25 ㎡×世帯人数＋25 ㎡

（２）都市居住型誘導居住面積水準
① 単身者 40 ㎡
② ２人以上の世帯 20 ㎡×世帯人数＋15 ㎡

2人世帯ですと（１）の一般型の居住面積の場合75㎡になり、3人世帯は100㎡、4人世帯は125㎡となります。
（２）の都市型の居住面積の場合は、2人世帯で55㎡、3人世帯で75㎡、4人世帯で95㎡となります。

普段御打合せしているお客様の建物の広さも上記の数字に近いものがあります。

実は「住生活基本計画」では最低居住面積水準を別に設定しています。健康で文化的な住生活を送る為に必要不可欠な広さのようです。
（１）単身者25㎡
（２）２人以上の世帯10㎡×世帯人数＋10㎡

単身者の場合は、ワンルームほどの広さは最低必要だと定義していますね。
2人以上の水準ですとかなり狭いイメージになります。
結婚したてや第1子が生まれたばかりで賃貸に住んでいらっしゃる場合はこの面積で暮らしてる方はいらっしゃいますが、持ち家ですとかなり狭く感じる広さです。

あまりにも面積を小さくすると住宅ローンが組めなかったり、優遇税制を受けられない場合がありますのでご注意ください。

都市居住型が少し狭く設定されていますが、生活環境にも由来すると思います。
郊外にお住いの場合、自宅に備蓄することが多いので食品庫等収納を沢山設置しますし、玄関に土間や大型収納を備えることも多いので広く設定されてるのでしょう。

今後ご家族が増える可能性がある場合は余裕を持った広さを検討してください。
御子様の人数が予定よりも増えすぎたケースや親御様と同居することになったり、御子様が家から出てしまい部屋が余り過ぎたケースがあります。

【参照】下記サイト28ページ
https://www.mlit.go.jp/common/001392030.pdf

実際の間取りのイメージはどのくらいの広さになる？

実際にどのくらいの広さでどのくらいの間取りが可能になるのでしょうか？先ほどの「住生活基本計画」で都市部の理想の広さは4人世帯で95㎡となっております。95㎡で可能な間取りですが、一般的には下記のようなイメージになります。

【1階部分】
LDK
和室
浴室
洗面所
トイレ
【2階部分】
部屋３つ+クローゼット
納戸
トイレ

間取りの取り方や廊下のスペースによって広さは変わりますが、４LDKが1つの目安になります。
チラシなどに建売住宅の間取りや面積が出ていますが、90～100㎡くらいの広さで４LDKの間取りを案内していることが多いです。

私が過去に御案内したお客様も4人家族のケースですと４LDKがベースの間取りになりました。
各部屋やりリビングを広くしたり書斎を設置したり客間を設置すると少しづつ大きくなります。

建ぺい率、容積率について

住まいづくりで欠かせない言葉に「建ぺい率と容積率」があります。きちんと理解しておかないと理想の住宅が建てられないこともあり得ますのできちんと確認しておきましょう。

建ぺい率とは？

簡単に言うと、「建築予定の土地と建物の面積の割合」を表します。
ハウスメーカーや不動産屋との打ち合わせの時にもよく出てきます。土地の広さの把握と建築可能な建物の面積は各土地ごとに決まっております。
不動産屋は必ず把握してますがご自身でもインターネットやその土地の管轄の役所や役場で確認することが出来ます。

表記は「〇〇％」となります。
例えば50%と表記されていた場合、土地の面積に対して半分の建物面積まで建築可能となります。
面積が100㎡の土地ですと50㎡まで建築可能になります。
住宅街では40%や50%の表記のケースが多くゆったりとした街並みになりますが、都市部では60%や70%になることもあります。

※この場合の「建物面積」とは、建物を真上から見た時の面積のことになります。

容積率とは？

容積率とは、「建築予定の土地の面積と、建物の延べ床面積（全ての階の合計面積）の割合」を表します。
表記は建ぺい率と同じ「〇〇％」となります。例えば100%と表記されていましたら土地の面積と同じ面積分の建物を建築することが可能です。
具体的には土地面積が100㎡の土地で「容積率100%」の場合は建物面積は全ての階の合計が100㎡になります。
地域によって建築可能な建物の高さがありますので、2階建てでも3階建てが可能な地域でも合計面積は同じになります。
住宅街では80%や100%と表記されることが多いですが、都市部では150%や200%のこともあります。

まずは「用途地域」の確認

建ぺい率と容積率は「用途地域」によって大きく分けられています。
これは国内の土地は使用方法に合わせて大きく13種類に分けられていて、地域の状況に併せて建築可能な建物が決められております。
そして建築可能な住宅の種類も示されています。
建築予定の土地がどの用途地域に該当するかで場所の雰囲気もある程度つかめます。
建築予定地の周りを見渡すと2階建ての住宅しか建っていないので日当たりも心配無いと思ったら、実は3階建てが建築可能で南側に新しく3階建て住宅が建ってしまいリビングに日が入らなくなった話はたまに聞きます。
この用途地域を確認してその上で建ぺい率や容積率を確認しましょう。

建ぺい率緩和措置を確認

建ぺい率や容積率は地域によって決められていますが、条件次第では緩和措置があります。
土地が角地だったり、土地が二つの道路に接していると条件が緩和されて大きく建てられることがあります。
また防火地域や準防火地域などで耐火建築物や準耐火建築物を建てると緩和されるケースもありますので確認してみましょう。

また出窓や軒、庇、バルコニーも緩和措置の対象だったりします。
出窓は床から30センチ以上の高さに設置されて壁から外に飛び出ている長さが50センチ以下ならば建ぺい率に計算されません。
軒や庇は外壁から飛び出ている長さが1ｍ未満ならば建ぺい率に計算されません。

容積率から合法的に逃れる面積増加方法がある？

都心部では土地が広く確保出来ないので皆さん工夫されています。

よくあるケースでは、地下室を作ったり、ロフトを設置することもあります。地下室は建物面積の3分の1以内の広さならば容積率に含めないので広く確保できます。
ロフトの場合は高さは1.4m以下にしなければいけませんが、直下の階の半分以内の広さまで確保できますので意外と広く感じるかもしれません。
私もロフトは多くのお客様にご提案しました。ロフトは子供部屋に設置することが多いのですが、お子様が独立した後は親御様の趣味部屋に変更される方が多いですね。

注意点

建ぺい率や容積率の計算はシンプルですが、土地の形によっては理想の建物が立たないこともあります。
昔家づくりを御案内したお客様のケースですが、不動産屋から相場よりもかなり安い土地を紹介されました。
購入する直前でしたが、土地の形状が複雑で希望の間取りが取れない可能性がありました。
急いで図面を作成しましたらやはり思うような間取りが取れず断念しました。

「建ぺい率」は数字上の上限ですからきちんとハウスメーカーの担当者に確認して建築可能な土地なのかきちんと見てもらいましょう。

購入金額(建築費）、坪単価の目安

購入金額とは

購入金額とは建物本体含め、屋外工事費や地盤改良工事費、インテリア工事費、エクステリア工事費等建築にかかる費用を全て含んだ金額になります。
諸経費も印紙代や住宅ローン手数料等一定額はかかりますのできちんと確認しておきましょう。

坪単価とは

住宅を建てる時の1坪当たりの建築費のことを表します。
一般的に建物本体のみの費用を表現することが多く、インテリア工事やエクステリア工事費用を含めないことが多く、屋外工事費や地盤改良工事費等も含まれません。
坪単価の計算の時には、延べ床面積なのか施工面積なのか確認しましょう。
施工面積は玄関ポーチやバルコニー、ロフト、吹抜け等施工した箇所も面積計算されますので計算上の面積は広くなりますので坪単価は安く見えます。

購入金額、坪単価の目安は

国土交通省の「令和元年度住宅市場動向調査報告書」によりますと、全国の注文住宅の購入平均金額は新築の注文住宅で4,615万円でした。
これは土地を購入した世帯の平均値になり、建て替え世帯の場合は3,555万円になります。
差額分の1,100万円+解体費用(約300万円）を考慮しますと土地の平均購入価格は1,400～1,500万円になりそうです。

計算上では新築住宅の予算は3,000万円前後が平均値になりそうです。
「フラット35」のデータにありました全国平均の建築面積124.4㎡で3,000万円前後の建築予算は一般的な分譲地ですと十分建築可能です。

では建物の坪単価は幾らくらいでしょうか？
大手ハウスメーカーですと建物坪単価は100万円前後になります。
30坪で3,000万円です。中堅メーカーですと坪単価60~70万円前後が多く、ローコストメーカーですと坪単価40~50万円になります。

建物の原材料や設備の有無、性能により同じハウスメーカーでも坪単価は変わりますし、一般的には総2階の建物や設備のグレードを抑えて建築面積を広くすると坪単価は安くなります。
また平屋の場合や屋根を大きく設置する場合は坪単価が高くなります。

まとめ

近年は材料費や人件費の高騰の影響で住宅予算にも影響が出てきました。
10年前と同じ予算で購入出来る住宅は少しコンパクトな住まいになるかもしれません。

ローコスト住宅と言われた住宅も値上がりしてきましたので決してローコストではないです。
坪単価が安い住宅が良い住宅ではないです。
坪単価の見せ方もハウスメーカーにより異なりますし、何よりも住宅は坪単価で決めるのではなく住宅予算をきちんと把握して予算漏れの無いように気を付けてください。

多くの予算をつぎ込み多額の住宅ローンを組んで返済していく住宅購入で失敗しないようにきちんと情報収集をして信頼できるハウスメーカーと打ち合わせしてください。

なお、当社が提供している「housemarriage」では、住宅コンシェルジュが理想の家づくりのサポートとして、住まいを探す上で重要なハウスメーカーや工務店の営業担当者とのマッチングサポートをさせていただきます。住宅購入の予算計画からもご相談を承っております。サービス詳細は以下をご参照ください。

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