一戸建て建て替えの全貌！費用から建て替えのイメージまで徹底解説

一戸建ての家を建て替える際にかかる費用は、多くの方が気になるポイントです。建て替えは新築と異なり、既存の家の解体や仮住まいの費用など、考慮すべき点が多岐にわたります。この記事では、一戸建て（土地あり）の建て替え費用について、種類や相場、坪数別のシミュレーション、建て替えのイメージなど、詳しく解説していきます。建て替えを検討している方はぜひ参考にしてください。

家（土地あり）の建て替えにかかる費用の種類と相場

家の建て替えを検討する際、まず気になるのが費用の問題でしょう。建て替えにかかる費用は、大きく分けて以下のような種類があります。それぞれの費用について、詳しく見ていきましょう。

新しい家の建築費

新しい家を建てる際の費用は、主に以下の3つに分類されます。

本体価格

本体価格は、家の骨組みや内装、設備などの基本的な部分にかかる費用です。これは建て替え費用の中で最も大きな割合を占めます。ハウスメーカーや工務店、また家の仕様によって大きく異なりますが、一般的に坪単価40〜60万円程度が相場となっています。例えば、30坪の家であれば、1,200万円〜1,800万円程度となります。

付帯工事費

付帯工事費には、外構工事や電気・ガス・水道の引き込み工事など、家の周辺にかかる費用が含まれます。具体的には、庭づくりやカーポート設置、フェンス工事などが該当します。本体価格の10〜20%程度を見込んでおくとよいでしょう。30坪の家で計算すると、120万円〜360万円程度となります。

諸費用

諸費用には、設計費、申請費用、登記費用などが含まれます。建築確認申請や完了検査の費用、融資を受ける場合の抵当権設定費用なども、ここに含まれます。これらの費用は本体価格の5〜10%程度を目安としてください。30坪の家の場合、60万円〜180万円程度になると考えられます。

既存の家の解体費

建て替えの場合、まず既存の家を解体する必要があります。解体費用は、家の大きさや構造、建築年数などによって異なります。一般的に、木造の場合は1坪あたり3〜5万円、鉄筋コンクリート造の場合は1坪あたり5〜8万円程度かかります。30坪の木造住宅を解体する場合、90万円〜150万円程度の費用がかかると見込まれます。

地盤調査費・地盤改良費

建て替えの際には、地盤の状態を確認するための調査が必要です。地盤調査費は5〜10万円程度が相場です。調査の結果、地盤改良が必要と判断された場合は、別途費用がかかります。地盤改良の方法や範囲によって大きく異なりますが、50〜200万円程度の費用がかかる可能性があります。

仮住まい・引越しにかかる費用

建て替え工事中は仮住まいが必要となります。賃貸物件を借りる場合、家賃や敷金・礼金などで月々5〜10万円程度の費用がかかります。工事期間が半年程度とすると、30万円〜60万円ほどの費用を見込む必要があります。また、引越し費用も考慮しておく必要があります。2回の引越し（現在の家から仮住まい、仮住まいから新居）で、20万円〜40万円程度かかるでしょう。

以上の費用を合計すると、30坪程度の家を建て替える場合、おおよそ1,800万円〜3,000万円程度の費用がかかると試算できます。ただし、これはあくまで目安であり、立地条件や家の仕様、ハウスメーカーの選択などによって大きく変動する可能性があります。

建て替えを検討する際は、これらの費用を詳細に見積もり、自身の予算と照らし合わせながら計画を立てていくことが重要です。また、予期せぬ追加費用に備えて、ある程度の余裕を持たせておくことをおすすめします。

家を建て替える流れと費用を支払うタイミング

家の建て替えは、長期にわたる大規模なプロジェクトです。その流れと費用の支払いタイミングを理解しておくことで、スムーズな建て替えが可能になります。ここでは、一般的な建て替えの流れと、それに伴う費用の支払いタイミングについて詳しく解説します。

計画・設計段階

まず、建て替えの計画を立て、設計を行います。この段階では以下のような作業が行われます。

・ハウスメーカーや設計事務所の選定

・要望のヒアリングと設計プラン作成

・概算見積もりの作成 ・契約の締結

【費用支払いのタイミング】

契約時に契約金（全体の10%程度）を支払うのが一般的です。設計費用が別途かかる場合は、この時点で支払います。

解体工事

既存の家の解体を行います。解体工事には通常1〜2ヶ月程度かかります。

【費用支払いのタイミング】

解体工事の着手時と完了時に分けて支払うケースが多いです。

地盤調査・地盤改良

解体後、地盤の状態を確認するための調査を行います。必要に応じて地盤改良工事を実施します。

【費用支払いのタイミング】

地盤調査費は調査完了時、地盤改良費は工事完了時に支払うのが一般的です。

新築工事

いよいよ新しい家の建築工事が始まります。一般的な工期は4〜6ヶ月程度です。

・基礎工事

・上棟

・内装工事

・設備工事

・外構工事

【費用支払いのタイミング】

工事の進捗に応じて、複数回に分けて中間金を支払います。一般的な支払いスケジュールは以下の通りです。

・着工時：20%程度

・上棟時：30%程度

・内装工事開始時：20%程度

完成・引き渡し

工事が完了し、新しい家の引き渡しが行われます。

【費用支払いのタイミング】

残金（20%程度）を支払い、家の引き渡しを受けます。

その他の費用について

仮住まいの費用は、入居時に敷金・礼金、毎月の家賃を支払います。引越し費用は、それぞれの引越し時に支払います。

支払い方法について

建て替えの費用は、自己資金と住宅ローンを組み合わせて支払うケースが多いです。住宅ローンを利用する場合、工事の進捗に合わせて融資が実行されます。これを「つなぎローン」と呼びます。最終的に、工事完了後に本ローンに切り替わります。

注意点

・契約前に、支払いのスケジュールと方法について十分に確認しておきましょう。

・予期せぬ追加工事や仕様変更に備えて、ある程度の資金的余裕を持っておくことをおすすめします。

・支払い条件はハウスメーカーや工務店によって異なる場合があるので、必ず事前に確認しましょう。

以上が、一般的な家の建て替えの流れと費用の支払いタイミングです。全体の工期は、計画段階から完成まで約1年〜1年半程度かかることが多いです。綿密な計画と適切な資金計画を立てることで、スムーズな建て替えが実現できるでしょう。

【坪数別】建て替え費用の目安

建て替え費用は、家の大きさによって大きく変わります。ここでは、一般的な坪数別に建て替え費用の目安をシミュレーションしてみましょう。ただし、これらの金額はあくまで目安であり、立地条件や仕様、ハウスメーカーの選択によって大きく変動する可能性があることをご留意ください。

延床面積20坪の家を建て替える場合

20坪（約66㎡）は、2LDKや3LDKの間取りが一般的な広さです。

・新築工事費：2,000万円〜2,400万円 （坪単価100万円〜120万円で計算）

・解体費：60万円〜100万円 （1坪あたり3万円〜5万円で計算）

・諸経費：100万円〜150万円 （新築工事費の5%〜7%程度）

合計：2,160万円〜2,650万円程度

この規模の家では、コンパクトながら効率的な間取りを工夫することで、快適な住空間を実現できます。単身者や夫婦二人暮らし、小さな子供がいる家族向けの広さといえるでしょう。

延床面積30坪の場合

30坪（約99㎡）は、3LDKや4LDKの間取りが可能な広さです。

・新築工事費：3,000万円〜3,600万円 （坪単価100万円〜120万円で計算）

・解体費：90万円〜150万円 （1坪あたり3万円〜5万円で計算）

・諸経費：150万円〜200万円 （新築工事費の5%〜7%程度）

合計：3,240万円〜3,950万円程度

この規模の家は、子育て世帯に人気があります。各部屋にゆとりを持たせつつ、家族共有のスペースも確保できる広さです。将来的な家族構成の変化にも対応しやすいでしょう。

延床面積40坪の場合

40坪（約132㎡）は、4LDKや5LDKの広々とした間取りが可能な広さです。

・新築工事費：4,000万円〜4,800万円 （坪単価100万円〜120万円で計算）

・解体費：120万円〜200万円 （1坪あたり3万円〜5万円で計算）

・諸経費：200万円〜250万円 （新築工事費の5%〜7%程度）

合計：4,320万円〜5,250万円程度

この規模の家では、余裕のある居住空間を確保できます。大家族や二世帯住宅、在宅ワークスペースの確保など、多様なニーズに対応可能です。また、将来的な資産価値も高く保ちやすいでしょう。

その他の考慮すべき費用

上記の試算には含まれていませんが、以下のような費用も必要に応じて考慮する必要があります。

・地盤調査・地盤改良費：50万円〜200万円程度

・仮住まい費用：半年で30万円〜60万円程度

・引越し費用：20万円〜40万円程度（2回分）

・外構工事費：100万円〜300万円程度

費用を左右する要因

建て替え費用は、以下のような要因によって大きく変動する可能性があります。

・立地条件：都市部か地方か、交通の便などによって土地の価値が変わります。

・建物の構造：木造、鉄骨造、RC造など、構造によって費用が異なります。

・デザインや仕様：高級素材の使用や複雑な設計は費用増加につながります。

・ハウスメーカーや工務店の選択：大手、地域密着型、注文住宅専門など、選択肢によって価格帯が異なります。

・エネルギー性能：省エネ住宅やZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）などの採用で初期費用は上がりますが、長期的にはランニングコストが抑えられます。

建て替え費用は、20坪で2,000万円台後半、30坪で3,000万円台後半、40坪で4,000万円台後半から5,000万円台前半が一般的な目安となります。ただし、これはあくまで平均的な試算であり、実際の費用は様々な要因によって大きく変動します。

建て替えを検討する際は、専門家に相談しながら、自身の予算と照らし合わせて最適な選択をすることが重要です。また、将来のライフスタイルの変化も見据えた計画を立てることで、長期的に満足度の高い住まいを実現できるでしょう。

マイホームの建て替えイメージ

異なるニーズや条件下での建て替えのイメージを2つ紹介します。

限られた敷地を最大限活用！中庭と一体のLDKで広く明るい空間を実現

Aさん家族（4人家族）の場合

・敷地面積：80坪

・延床面積：35坪

・構造：木造2階建て

・間取り：4LDK ・総工費：3,800万円

【建て替えの背景】

築40年の実家を相続し、二世代で暮らすことになったAさん家族。しかし、古い家は耐震性に不安があり、間取りも現代の生活スタイルに合わないものでした。都心近くの限られた敷地を最大限に活用し、明るく開放的な空間を作ることが課題でした。

【建て替えのポイント】

1. 中庭を中心とした間取り： 敷地の中央に小さな中庭を設け、そこを囲むようにLDKを配置しました。中庭に面して大きな開口部を設けることで、室内に自然光を取り入れ、狭さを感じさせない開放的な空間を創出しました。

2. 天井高を活かした設計： リビングの天井高を一般的な住宅より高く設定し、垂直方向の広がりを確保。圧迫感を軽減し、より広く感じられる空間となりました。

3. 収納の工夫： 限られた空間を有効活用するため、階段下や小屋裏を利用した収納スペースを確保。生活感を抑えすっきりとした空間を維持できるよう工夫しました。

4. 省エネ性能の向上： 断熱性能を高め、高効率給湯器を導入。初期費用は上がりましたが、長期的な光熱費の削減につながりました。

【結果】

中庭を中心とした明るく開放的な空間は、家族の集いの場として大変気に入っているそうです。また、収納の工夫により、限られた空間でも整理整頓がしやすくなったとのこと。省エネ性能の向上により、光熱費も以前に比べて約30%削減できたそうです。

地震に強い鉄骨造の頑丈な家に建て替え！将来の同居を想定し間取りを工夫

Bさん家族（3人家族）の場合

・敷地面積：100坪

・延床面積：45坪

・構造：鉄骨造2階建て

・間取り：4LDK＋小屋裏収納

・総工費：5,200万円

【建て替えの背景】

築35年の木造住宅に住んでいたBさん家族。耐震性への不安と、将来的な親との同居を見据えて建て替えを決意しました。地震に強い家を建てること、そして将来的な家族構成の変化に対応できる間取りにすることが主な課題でした。

【建て替えのポイント】

1. 耐震性を重視した構造： 地震に強い鉄骨造を採用。また、制震装置を導入することで、地震時の揺れを大幅に軽減しました。

2. フレキシブルな間取り： 1階に将来親が住むことを想定した独立した居室を設置。現在は夫の書斎として使用していますが、将来的に簡単な改修で独立した生活空間として利用できるよう設計しました。

3. バリアフリー設計： 将来の高齢者の生活を考慮し、段差をなくし、廊下や開口部を広めに設計。1階にはバリアフリーのトイレと浴室を設置しました。

4. 大容量の蓄電池システム： 太陽光発電システムと大容量の蓄電池を導入。災害時のエネルギー自給自足を可能にし、日常的な電気代の削減にも貢献しています。

5. 小屋裏収納の活用： 2階の天井裏を大容量の収納スペースとして活用。季節物の家財道具などをすっきりと収納できるようになりました。

【結果】

耐震性の高い家になったことで、Bさん家族は安心して暮らせるようになったそうです。また、将来の同居を見据えた間取りは、現在の生活でも余裕のある空間として活用できているとのこと。蓄電池システムの導入により、電気代が従来の約50%に削減され、経済的なメリットも感じているそうです。

これらの事例から、建て替えにあたっては現在の生活スタイルだけでなく、将来の変化も見据えた計画が重要であることがわかります。また、初期費用は高くなっても、長期的な視点で見ると経済的にもメリットがある選択肢があることも参考になるでしょう。自分たち家族のニーズをしっかりと把握し、専門家と相談しながら最適な建て替え計画を立てることが大切です。

建て替え費用を抑えるコツは？

家の建て替えは大きな投資ですが、賢い選択と工夫により、ある程度費用を抑えることが可能です。ここでは、建て替え費用を抑えるための具体的なコツをいくつか詳しく紹介します。

国や自治体の補助金・助成金を活用する

国や自治体が提供する様々な補助金や助成金を活用することで、建て替え費用を抑えることができます。

既存の家に対する補助金や助成金

・空き家の除却に対する補助金： 長期間使用されていない空き家を解体する際に利用できる補助金です。自治体によって条件や金額は異なりますが、解体費用の一部が補助されます。

・耐震診断・耐震改修に関する補助金： 古い家の耐震診断や耐震改修工事に対する補助金制度があります。建て替えの判断材料として耐震診断を行う際に活用できます。

新築する家に対する補助金や助成金

・省エネ住宅ポイント： 省エネ性能の高い住宅を建築する際に付与されるポイントで、様々な商品と交換できます。

・ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）支援事業： 年間の一次エネルギー消費量が正味ゼロまたはマイナスの住宅（ZEH）を建築する際に受けられる補助金です。

・地域型住宅グリーン化事業： 地域の中小工務店が建築する木造住宅に対する補助金制度です。地域産材の活用や省エネ性能の向上などが条件となります。

シンプルな形状の家にする

家の形状をシンプルにすることで、建築コストを抑えることができます。

・四角い箱型の家： 凹凸の少ない四角い家は、複雑な形状の家に比べて建築コストを抑えられます。屋根や外壁の面積が少なくなるため、材料費や工事費を削減できます。

・2階建ての場合は1階と2階の平面をそろえる： 1階と2階の平面をほぼ同じ形状にすることで、構造的にシンプルになり、コストダウンにつながります。

・不要な装飾を省く： 凝ったデザインや装飾は避け、必要最小限のデザインに抑えることでコストを削減できます。

適切な規模と間取りを計画する

家の規模や間取りを適切に計画することで、無駄な空間をなくし、建築コストを抑えることができます。

・必要最小限の広さに抑える： 家族の人数や生活スタイルを考慮し、必要以上に広い家にしないようにします。

・多目的に使える空間を作る： リビングと和室を繋げて大空間として使えるようにするなど、柔軟に使える空間を作ることで、部屋数を減らすことができます。

・収納スペースを効率的に配置： デッドスペースを活用した収納や、階段下収納などを上手く取り入れることで、収納のための専用部屋を減らすことができます。

建築材料を工夫する

建築材料の選択を工夫することで、コストを抑えつつ質の良い家を建てることができます。

・規格品を使用する： オーダーメイドの建材ではなく、規格品を使用することでコストを抑えられます。

・地元の材料を使用する： 地元で生産される木材や建材を使用することで、運送コストを抑えられる場合があります。

・高性能な断熱材を使用する： 初期費用は上がりますが、長期的に見ると光熱費の削減につながります。

施工方法を工夫する

施工方法を工夫することで、建築コストを抑えることができます。

・プレカット工法を採用する： 工場で事前に木材を加工するプレカット工法を採用することで、現場での作業時間を短縮し、人件費を抑えることができます。

・工期を短縮する： 効率的な工程管理により工期を短縮することで、仮住まいの期間を減らし、関連コストを抑えることができます。

資産運用もあわせて計画を考える

将来の資産運用も視野に入れた計画を立てることで、長期的な視点でコストを抑えることができます。

・二世帯住宅の検討： 将来的な親との同居を見据えて二世帯住宅にすることで、別々に家を建てるよりもコストを抑えられる可能性があります。

・賃貸併用住宅の検討： 敷地に余裕がある場合、一部を賃貸アパートとして建築することで、家賃収入を得ることができます。初期費用は上がりますが、長期的には収益につながる可能性があります。

これらのコツを参考にしながら、自分たち家族のニーズと予算のバランスを取りつつ、賢い建て替え計画を立てていくことが重要です。ただし、必要以上に費用を抑えることで品質が低下してしまっては本末転倒です。長期的な視点で見た際のメリット・デメリットをしっかりと検討し、バランスの取れた選択をすることが大切です。

よくある質問（Q＆A）

Q1：建て替えと大規模リフォーム、どちらがお得？

A1：一概にどちらがお得とは言えません。既存の家の状態や、求める住まいの性能によって判断が分かれます。耐震性や断熱性能を大幅に向上させたい場合は、建て替えのほうが合理的な場合が多いです。

Q2：建て替えにかかる期間はどれくらい？

A2：一般的に、計画から完成まで1年〜1年半程度かかります。解体に1〜2ヶ月、新築工事に4〜6ヶ月程度を見込んでおくとよいでしょう。

Q3：建て替え中はどこに住めばいい？

A3：親族の家や賃貸物件に一時的に住むのが一般的です。工事期間や家族構成に応じて、最適な選択肢を検討しましょう。

まとめ

一戸建て（土地あり）の建て替えには、新築工事費だけでなく、解体費や仮住まいの費用など、様々な費用がかかります。20〜40坪程度の家で、おおよそ2,000万円〜5,000万円程度の費用を見込んでおく必要があります。

建て替えを検討する際は、現在の住まいの状況や将来の生活設計をよく考え、慎重に計画を立てることが大切です。補助金や助成金の活用、シンプルな設計の採用など、コストを抑えるための工夫も忘れずに。専門家のアドバイスを受けながら、理想の住まいづくりを進めていきましょう。

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