土地なしで家を建てる際の流れや費用、注意点、つなぎ融資について解説

マイホームを持ちたいと考えている方の中には、「土地を持っていないけど家を建てたい」という方も多いのではないでしょうか。土地から探す場合、家を建てるまでの道のりや費用面で不安に感じる方も少なくありません。そこで今回は、土地なしで家を建てる場合の流れや費用、注意点などについて詳しく解説していきます。これから家づくりを始める方はぜひ参考にしてみてください。

土地なしで家を建てるときの流れと支払いのタイミング

土地なしで家を建てる場合、土地探しから始まり、最終的な引き渡しまで複数のステップがあります。それぞれの段階での流れと支払いのタイミングについて、詳しく見ていきましょう。

土地を探す

まずは希望のエリアや予算に合わせて土地を探します。不動産会社や住宅メーカーの紹介、インターネットでの検索など、様々な方法で情報収集を行いましょう。この段階では特に費用は発生しませんが、場合によっては仲介手数料などが必要になる可能性もあります。

建築会社を探す

並行して、家を建ててくれる建築会社も探します。複数の会社の見積もりを取り、プランや予算を比較検討しましょう。ここでも基本的に費用は発生しませんが、プランの作成や設計に関して少額の費用が必要になる場合もあります。また、契約時に申込金が必要な会社もあるので、事前に確認しておくとよいでしょう。

土地購入

気に入った土地が見つかったら購入します。この時点で土地代金と諸費用の支払いが必要になります。諸費用には不動産取得税、登記費用、仲介手数料などが含まれます。一般的に、これらの費用は土地代金の5～10％程度になると考えておきましょう。支払いは通常、契約時に手付金（土地代金の5～10％程度）を支払い、残金は決済日（1～2ヶ月後）に支払います。

住宅ローンの事前審査

土地と建物を合わせた総額で住宅ローンの事前審査を受けます。審査自体に費用はかかりませんが、必要書類の準備などで若干の経費が発生する可能性があります。事前審査は本審査の前段階で、この時点では正式な融資契約は結びません。

建築工事請負契約

ローンの事前審査が通ったら、建築会社と正式に契約を結びます。この時点で契約金（請負金額の5～10％程度）を支払うことが多いです。契約金の支払いにより、建築会社は本格的な設計作業や建築確認申請の準備を始めます。

着工・引き渡し

工事が始まると、進捗状況に応じて建築費用を分割で支払っていきます。一般的な支払いスケジュールは以下のようになります。

1. 着工時：請負金額の20～30％程度

2. 上棟時：20～30％程度

3. 内装工事開始時：20～30％程度

4. 完成時：残金（20～30％程度）

最終的に家が完成し、引き渡しを受けたら残金を精算します。この時点で、住宅ローンが実行され、建築会社への支払いが完了します。

なお、土地購入から建物完成までの期間が長い場合、つなぎ融資を利用することもあります。つなぎ融資は、住宅ローンが実行されるまでの一時的な資金不足を補うための短期融資です。利用する場合は、融資実行時と返済時に手数料が発生することがあるので注意が必要です。

このように、土地なしで家を建てる場合、土地購入から家の完成まで、複数回にわたって支払いが発生します。事前に全体の資金計画を立て、各段階での支払いに備えておくことが重要です。また、予期せぬ追加費用に備えて、ある程度の予備費を用意しておくことをおすすめします。

土地なしで家を建てるときの住宅ローン借入の注意点

土地なしから家を建てる場合、住宅ローンの借入れにはいくつかの注意点があります。ここでは、主要な注意点について詳しく解説していきます。

住宅ローン申請の手続きが非常にタイト！

土地と建物を同時に購入する場合、住宅ローンの申請手続きがかなりタイトなスケジュールになります。土地の売買契約から建物の着工までの期間が短いため、スムーズに進めるためには事前の準備が重要です。

具体的には以下のような点に注意が必要です。

1. 必要書類の早期準備：住民票、源泉徴収票、納税証明書など、必要書類を事前に用意しておきましょう。

2. 勤務先への確認：勤務先に勤務証明書の発行を依頼する必要がありますので、早めに上司や人事部門に相談しておくとよいでしょう。

3. 複数の金融機関での仮審査：審査に時間がかかる場合や、思わぬ理由で審査に通らないこともあるため、複数の金融機関で仮審査を受けておくことをおすすめします。

4. 建築会社との連携：建築会社とも密に連絡を取り、必要書類や見積書などを遅滞なく準備してもらえるよう協力を求めましょう。

住宅ローンが支払われるまでのつなぎ融資/H3>

土地代金の支払いと建物の着工のタイミングが、住宅ローンの実行よりも先になることがあります。その場合、一時的な資金不足を補うためにつなぎ融資を利用することがあります。

つなぎ融資について、以下の点に注意が必要です。

1. 高金利：つなぎ融資は短期間の借り入れなので、通常の住宅ローンよりも金利が高めです。できるだけ期間を短くし、金利負担を抑えるよう心がけましょう。

2. 融資実行のタイミング：土地の決済日や建物の着工日に合わせて融資が実行されるよう、金融機関と綿密に打ち合わせをしておく必要があります。

3. 返済計画：本体の住宅ローンが実行されたら速やかにつなぎ融資を返済できるよう、返済計画を立てておきましょう。

4. 手数料：つなぎ融資にも手数料がかかることがあります。事前に金融機関に確認し、総費用に含めて計画を立てましょう。

土地・建物の担保設定に関する注意点

土地と建物を同時に購入する場合、担保設定に関して以下の点に注意が必要です。

1. 土地と建物の所有者を一致させる：住宅ローンの担保として土地と建物の両方を設定するため、所有者を一致させる必要があります。

2. 建物完成前の担保設定：建物が完成する前に融資を受ける場合、「抵当権設定予約」を行うことがあります。これにより、建物完成後すぐに本登記ができるようになります。

3. 建物の登記タイミング：建物の登記は完成後すぐに行う必要があります。建築会社と連携して、スムーズに登記手続きを進められるよう準備しましょう。

借入可能額の見極め

土地と建物を同時に購入する場合、総額が高額になりやすいため、借入可能額の見極めが重要です。

1. 年収倍率の確認：一般的に、年収の5～7倍程度が借入の目安とされます。自身の年収に基づいて、おおよその借入可能額を把握しておきましょう。

2. 返済比率の考慮：月々の返済額が年収の25％を超えないよう計画を立てることが推奨されます。

3. 諸費用の考慮：土地や建物の購入費用だけでなく、諸費用も含めた総額で借入可能額を検討する必要があります。

4. 将来の収入変動の考慮：長期のローンとなるため、将来の収入変動も考慮に入れて借入額を決定しましょう。

以上の点に注意しながら、慎重に住宅ローンの借入れを進めていくことが重要です。不明点があれば、金融機関や住宅ローンアドバイザーに相談し、適切なアドバイスを受けることをおすすめします。

土地なしで家を建てる費用相場と内訳

土地なしで家を建てる場合の費用は、地域や家の規模、仕様によって大きく異なります。ここでは、一般的な相場や費用の内訳、地域による違いなどについて詳しく解説していきます。

土地なしで家を建てる費用の平均額

土地なしで家を建てる場合の総費用は、一般的には3,000万円から5,000万円程度が相場と言えるでしょう。ただし、これはあくまで平均的な金額であり、都市部ではこれよりもさらに高額になる傾向があります。

具体的な内訳としては、以下のような割合が一般的です。

1. 土地代：総費用の40～60％

2. 建築費：総費用の40～50％

3. 諸経費：総費用の5～10％

例えば、総額4,000万円の場合、土地代が2,000万円、建築費が1,800万円、諸経費が200万円といった配分になることが多いです。

土地なしで家を建てるときの費用の内訳

費用の内訳を土地取得と家の建築に分けて、さらに詳しく見ていきましょう。

土地取得にかかる諸費用

土地代金以外にも、以下のような諸費用が必要になります。

1. 不動産取得税：土地評価額の3％（ただし、特例措置により一定額が控除されます）

2. 登記費用：登録免許税（土地価格の1.5％）、司法書士報酬など

3. 仲介手数料：売買価格の3％＋6万円（消費税別）が上限

4. 測量費用：必要に応じて（10～30万円程度）

5. 境界確定費用：必要に応じて（10～50万円程度）

これらの諸費用は土地代金の5～10％程度になると考えておくとよいでしょう。

家を建てる際に必要な費用は？

建築費用には、基本工事費のほか、以下のような費用が含まれます。

1. 設計料：建築費の3～10％程度

2. 外構工事費：100～300万円程度

3. 諸経費：建築確認申請費用、完了検査費用など（20～50万円程度）

4. インテリア費用：家具、カーテンなど（予算に応じて）

5. 太陽光発電システムなどのオプション設備（導入する場合）

これらを合わせると、建物本体価格の10～20％程度の追加費用がかかると考えておきましょう。

都市部と地方の相場の違い

都市部と地方では、特に土地代に大きな差が出ます。

1. 都市部（東京、大阪、名古屋など）： – 土地代：1平方メートルあたり50万円～100万円以上 – 総費用：5,000万円～1億円以上も珍しくない

2. 地方都市： – 土地代：1平方メートルあたり10万円～30万円程度 – 総費用：3,000万円～5,000万円程度

3. 郊外や田舎： – 土地代：1平方メートルあたり5万円～15万円程度 – 総費用：2,500万円～4,000万円程度

建築費用も地域によって多少の差はありますが、土地ほどの大きな差はありません。ただし、都市部では職人の人件費が高くなる傾向にあるため、若干建築費が高くなる可能性があります。

予算オーバーを防ぐために

家づくりでは予算オーバーになりがちです。以下の点に注意しましょう。

1. 総予算の10～15％程度は予備費として確保しておく

2. 契約前に必ず見積書の内容を詳細にチェックする

3. オプション工事や追加工事の費用をしっかり確認する

4. 外構工事の費用も忘れずに計上する

5. 引っ越し費用や新しい家具の購入費用なども考慮する

土地なしから家を建てる場合、費用は多岐にわたり、予想以上にかかることも少なくありません。ここで紹介した相場や内訳を参考に、余裕を持った予算計画を立てることが大切です。また、複数の不動産会社や建築会社から見積もりを取り、比較検討することで、適正な価格で家づくりを進められるでしょう。

土地なしで家を建てるときに必要な頭金

土地なしで家を建てる際の頭金は、総費用や個人の経済状況によって変わりますが、一般的な目安や準備すべき自己資金について詳しく解説します。

住宅ローンを組むときの頭金の相場は？　借入金額は？

一般的に、総費用の10～20％程度を頭金として用意するのが理想的です。これは、住宅ローンの借入れをより有利な条件で行うためや、返済負担を軽減するために重要です。具体的な例を見てみましょう。

1. 総費用が4,000万円の場合

– 頭金：400万円～800万円（10～20％）

– 借入金額：3,200万円～3,600万円（80～90％）

2. 総費用が5,000万円の場合

– 頭金：500万円～1,000万円（10～20％）

– 借入金額：4,000万円～4,500万円（80～90％）

ただし、これはあくまで目安であり、頭金が少なくても住宅ローンを組める場合もあります。一方で、頭金を多く用意できれば、それだけ借入金額を抑えられ、月々の返済負担も軽くなります。

頭金の重要性

頭金を多く用意することには、以下のようなメリットがあります。

1. 借入金額の削減：総費用に対する借入金額の割合（借入比率）が下がり、返済負担が軽減されます。

2. 金利優遇：多くの金融機関で、頭金の割合が高いほど金利優遇が受けられます。

3. 審査の通りやすさ：頭金が多いほど、金融機関からの信用度が上がり、ローン審査が通りやすくなります。

4. 将来の金利上昇リスクの軽減：借入金額が少なければ、将来金利が上昇した際の影響も小さくなります。

準備しておくべき自己資金はいくらくらい？

頭金以外にも、様々な費用が必要になるため、総費用の20～30％程度の自己資金を用意しておくのが安心です。これには以下のような費用が含まれます。

1. 頭金：総費用の10～20％

2. 諸費用：総費用の5～10％（不動産取得税、登記費用、仲介手数料など）

3. 引っ越し費用：20～50万円程度

4. 家具・家電の購入費用：100～300万円程度（新生活の規模による）

5. 予備費：予想外の出費に備えて総費用の5％程度

具体的な例を見てみましょう。

総費用4,000万円の物件の場合

1. 頭金：600万円（15％と仮定）

2. 諸費用：280万円（7％と仮定）

3. 引っ越し費用：30万円

4. 家具・家電：200万円

5. 予備費：200万円（5％）

合計：1,310万円（総費用の約33％）

このように、4,000万円の物件なら、1,200万円～1,400万円程度の自己資金があると余裕を持って進められるでしょう。

頭金が用意できない場合の選択肢

理想的な頭金が用意できない場合でも、以下のような選択肢があります。

1. 頭金なし（100％ローン）の住宅ローン：一部の金融機関で提供されていますが、金利が高めになる傾向があります。

2. 親族からの贈与：「住宅取得等資金贈与の非課税特例」を利用すれば、一定額まで贈与税が非課税になります。

3. 二段階ローン：頭金部分を別のローンで借り入れる方法です。ただし、返済負担が大きくなるため注意が必要です。

4. 公的融資の利用：住宅金融支援機構の【フラット35】などの公的融資を利用する方法もあります。

土地なしで家を建てる際の頭金は、総費用の10～20％が理想的ですが、諸費用や新生活の準備を含めると、総費用の20～30％程度の自己資金があると安心です。ただし、個人の経済状況や将来の収入見込みによって適切な金額は変わってきますので、無理のない範囲で計画を立てることが大切です。また、頭金が十分に用意できない場合でも、様々な選択肢があるので、金融機関や住宅ローンアドバイザーに相談しながら、最適な方法を見つけていくことをおすすめします。

土地なしで家を建てる費用を抑えるには

土地なしで家を建てる際、費用を抑えるためには様々な工夫が必要です。ここでは、効果的な費用削減の方法について詳しく解説します。

建築会社を早く決める

建築会社を早めに決めることで、以下のようなメリットがあります。

1. 建築条件付き土地の活用：建築会社と提携している不動産会社の土地情報を得やすくなります。これらの土地は通常よりも安価で提供されることがあります。

2. 土地探しのサポート：建築会社の持つネットワークを活用して、良質な土地をより安く見つけられる可能性が高まります。

3. 早期の概算見積もり：土地探しの段階から概算の建築費用がわかるため、予算オーバーを防ぎやすくなります。

4. キャンペーンの活用：建築会社の早期契約キャンペーンなどを利用できる可能性があります。

あらかじめ予算の内訳を決めておく

総予算のうち、土地代と建築費にそれぞれどれくらい使えるかをあらかじめ決めておくことが重要です。

1. 明確な予算配分：例えば、総予算4,000万円の場合、土地代2,000万円、建築費1,800万円、諸経費200万円といった具合に配分を決めます。

2. 優先順位の決定：内装、設備などの項目ごとに予算と優先順位を決めておきます。

3. 予備費の確保：予想外の出費に備えて、総予算の5～10％程度は予備費として確保しておきましょう。

4. 定期的な予算確認：家づくりの過程で定期的に予算を確認し、オーバーしそうな部分があれば早めに調整します。

繰上げ返済でトータルの費用を抑える

住宅ローンの繰上げ返済を活用することで、長期的に見た総支払額を抑えることができます。

1. 部分繰上げ返済：毎月の返済額はそのままで、返済期間を短縮する方法です。

2. 期間短縮型：返済期間を短くすることで、総支払利息を減らせます。

3. 返済額軽減型：毎月の返済額を減らすことで、家計の負担を軽減できます。

4. ボーナス時の活用：ボーナスなどのまとまった資金が入ったときに繰上げ返済を行うと効果的です。

家を建てるエリアを考える

土地代を抑えるために、建てるエリアの選択は非常に重要です。

1. 都心から少し離れたエリア：通勤時間が少し長くなっても、土地代を大幅に抑えられる可能性があります。

2. 開発が進みつつあるエリア：将来の発展が期待できるエリアを選ぶことで、比較的安価に土地を購入できる可能性があります。

3. 地方都市の検討：働き方の多様化に伴い、地方移住も選択肢の一つです。地方では土地代が大幅に安くなる可能性があります。

4. 交通の便と価格のバランス：駅から少し離れた場所を選ぶなど、交通の便と価格のバランスを考慮します。

補助金や税金控除を活用する

様々な補助金制度や税制優遇措置を利用することで、実質的な負担を軽減できます。

住宅ローン控除

住宅ローンを組んで家を建てた場合、一定期間、所得税等の還付を受けられる制度です。最大で年間40万円の控除を受けられます（2022年時点）。

住宅取得等資金贈与の非課税特例など

親や祖父母からの資金贈与を受ける際に、一定額まで贈与税が非課税になる特例制度です。2023年時点で最大1,500万円まで非課税となります。

ZEH（ゼロ・エネルギー・ハウス）補助金

省エネルギー性能の高い住宅を建てる場合に受けられる補助金制度です。補助額は条件によって異なりますが、数十万円から百万円以上の補助を受けられる可能性があります。

子育てエコホーム支援事業

子育て世帯向けに、省エネ住宅の建築を支援する制度です。自治体によって内容が異なりますので、詳細は各自治体にお問い合わせください。

その他の費用削減のポイント

1. 適切な住宅規模の選択：必要以上に大きな家を建てないことで、建築費を抑えられます。

2. シンプルな間取り：凹凸の少ない単純な形状にすることで、工事費を抑えられます。

3. 建材の選択：高級建材にこだわりすぎず、コストパフォーマンスの良い建材を選びます。

4. DIYの活用：自分でできる部分は自分で行うことで、費用を抑えられます。

5. 設備の優先順位付け：すべてを一度に揃えるのではなく、優先順位をつけて段階的に整備していく方法もあります。

土地なしで家を建てる際の費用を抑えるには、土地選びから建築、ローン、税制まで幅広い視点での工夫が必要です。ここで紹介した方法を参考に、自身の状況に合わせた最適な選択をすることで、理想の家づくりを実現しつつ、費用を抑えることができるでしょう。

よくある質問（Q＆A）

土地なしで家を建てる際には、様々な疑問が生じることでしょう。ここでは、よくある質問とその回答を詳しく解説します。

Q1. 土地なしで家を建てる場合、どのくらいの期間がかかりますか？

A. 土地探しから始めて家が完成するまで、一般的に1年半から2年程度かかります。ただし、土地探しにかかる期間は個人差が大きいため、余裕を持ってスケジュールを立てることをおすすめします。

具体的な内訳は以下の通りです。

1. 土地探し：3ヶ月～1年 2. 建築会社選定：1～2ヶ月 3. プランニング・設計：2～3ヶ月 4. 見積もり・契約：1～2ヶ月 5. 建築確認申請：1～2ヶ月 6. 施工期間：4～6ヶ月

特に土地探しの期間は、希望する条件や地域の不動産市場の状況によって大きく変わる可能性があります。焦らず、じっくりと良い物件を探すことが重要です。

Q2. 土地と建物を別々に契約するメリット・デメリットは？

A. 土地と建物を別々に契約する場合のメリットとデメリットは以下の通りです。

メリット

1. 土地と建物をそれぞれ自由に選べる

2. 建築条件付き土地に縛られない

3. より広い選択肢の中から最適な組み合わせを見つけられる

4. 土地や建物の価格を個別に交渉できる可能性がある

デメリット

1. 手続きが煩雑になる可能性がある

2. タイミングによってはつなぎ融資が必要になる場合がある

3. 土地と建物の契約のタイミングを調整する必要がある

4. 建築会社が土地の状況を十分に把握していない可能性がある

メリット・デメリットを考慮し、自身の状況に合わせて判断することが大切です。

Q3. 土地なしで家を建てる際、注意すべきポイントは？

A. 主な注意点としては、以下が挙げられます。

1. 土地の立地条件の確認： – 日当たり、周辺環境、将来の開発計画などをしっかり確認する – ハザードマップで災害リスクを確認する – 交通の便や生活利便施設の有無を確認する

2. 法規制の確認： – 建築基準法や都市計画法などの法規制を確認する – 用途地域、建ぺい率、容積率などの制限を把握する – 高さ制限や日影規制などの有無を確認する

3. 土地の形状や地盤の状況の把握： – 土地の形状が建築に適しているか確認する – 地盤調査を行い、必要に応じて地盤改良費用を見込む – 造成工事の必要性と費用を確認する

4. 総予算のバランス： – 総予算に占める土地代と建築費のバランスを考慮する – 諸経費や外構工事費なども忘れずに計上する

5. スケジュール管理： – ローン審査や各種手続きにかかる時間を考慮し、余裕を持ったスケジュールを立てる – 土地の引き渡しと建築工事の開始時期を適切に調整する

6. 将来を見据えた計画： – 家族構成の変化や将来のライフスタイルを考慮した間取りを検討する – 将来的な増築や改築の可能性も考えておく

Q4. 建築条件付き土地とは何ですか？メリット・デメリットは？

A. 建築条件付き土地とは、特定の建築会社と家を建てることを条件に販売される土地のことです。

メリット

1. 土地代が比較的安い場合がある

2. 土地と建物をセットで検討できる

3. 建築会社が土地の状況を把握しているので、スムーズに計画を進められる

4. 建築確認申請などの手続きを建築会社が一括で行ってくれることが多い

デメリット

1. 指定された建築会社以外で家を建てられない

2. 建物の自由度が制限される可能性がある

3. 土地だけを購入して、後から家を建てるといった柔軟な対応ができない

4. 条件付きの契約期間内に建築しないと、土地を買い戻される可能性がある

Q5. 住宅ローンの頭金はどのくらい用意すべきですか？

A. 一般的に、総費用の10～20％程度を頭金として用意するのが理想的です。例えば、総額4,000万円の場合、400万円から800万円程度の頭金を準備しましょう。

ただし、頭金以外にも諸費用や引っ越し費用、家具・家電の購入費用なども考慮する必要があります。これらを含めると、総費用の20～30％程度の自己資金を用意しておくのが安心です。4,000万円の物件なら、800万円から1,200万円程度の自己資金があると余裕を持って進められるでしょう。

Q6. 土地探しはどのように進めればいいですか？

A. 土地探しは以下のステップで進めると効率的です。

1. 希望エリアの絞り込み：通勤時間、学区、周辺環境などを考慮して決める

2. 予算の設定：総予算から建築費を引いた金額を目安にする

3. 情報収集：不動産会社、ハウスメーカー、インターネット、現地での探索など多角的に情報を集める

4. 物件見学：気になる土地は必ず現地で確認する

5. 周辺環境の確認：日当たり、騒音、交通の便、将来の開発計画なども確認する

6. 法的制限の確認：用途地域、建ぺい率、容積率などを確認する

7. 専門家への相談：不動産の専門家や建築士などに相談し、アドバイスを得る

土地探しは家づくりの基礎となる重要なステップです。焦らず、慎重に進めることが大切です。

これらの質問と回答を参考に、土地なしで家を建てる際の疑問点を解消し、より良い家づくりを進めていただければと思います。不明点がある場合は、専門家に相談することも検討してみてください。

まとめ

土地なしで家を建てる場合、土地探しから始まり、建築会社の選定、住宅ローンの手続きなど、多くのステップを踏む必要があります。費用面では、土地代と建築費を合わせて3,000万円から5,000万円程度が一般的な相場ですが、地域や希望の条件によって大きく変動します。

家づくりを成功させるためには、十分な準備期間を設けること、予算配分を明確にすること、そして様々な補助金制度や税制優遇措置を活用することが重要です。また、信頼できる不動産会社や建築会社と協力しながら進めていくことで、理想の家づくりを実現できるでしょう。

マイホーム取得は人生の大きな決断の一つです。この記事で紹介した情報を参考にしながら、じっくりと計画を立て、夢のマイホーム実現に向けて一歩ずつ進んでいってください。

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