中古マンションの固定資産税の相場や計算方法について専門家が解説

中古マンションを購入する際、固定資産税は避けては通れない重要な費用の一つです。本記事では、中古マンションの固定資産税について、その相場や計算方法、軽減措置の有無などを詳しく解説します。マンション購入を検討している方や、すでに所有している方にとって役立つ情報をお届けします。

中古マンションの固定資産税や都市計画税について

中古マンションを購入すると、所有者として毎年固定資産税と都市計画税を納付する義務が生じます。これらの税金は、不動産の所有に対して課される重要な費用です。それぞれの税金の特徴や計算方法について、詳しく解説していきましょう。

固定資産税について

固定資産税は、土地、家屋、償却資産に対してかかる市町村税です。中古マンションの場合、土地（敷地権）と建物（専有部分）に対して課税されます。税率は全国一律で1.4%と定められていますが、実際の税額は物件の評価額によって変わってきます。固定資産税の計算式は以下の通りです。

固定資産税 = 課税標準額 × 1.4%

ここで重要なのは、課税標準額は必ずしも物件の市場価格と一致しないということです。通常、固定資産税評価額は市場価格の約7割程度に設定されています。

都市計画税について

都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業に充てられる目的税です。固定資産税と同様に、土地と建物に対して課税されます。税率は地方自治体によって異なりますが、最大で0.3%と定められています。都市計画税の計算式は以下の通りです。

都市計画税 = 課税標準額 × 税率（最大0.3%）

なお、都市計画税は全ての自治体で課税されているわけではありません。課税されている場合でも、税率が0.3%未満の自治体もあります。

課税標準額の算出方法

中古マンションの課税標準額は、土地部分と建物部分で別々に算出されます。

土地部分：主に「路線価方式」か「実勢価格方式」で評価されます。路線価方式は、国税庁が定める路線価をもとに算出します。実勢価格方式は、実際の取引価格をもとに算出します。

建物部分：「再建築価格方式」で評価されます。これは、評価時点でその建物を新築するとした場合の建築費を基準に、経年減点補正率を乗じて算出します。つまり、築年数が経つほど評価額は下がっていきます。

納税時期と方法

固定資産税と都市計画税は、通常年4回（4月、7月、12月、2月）に分けて納付します。納税通知書は毎年5月頃に送付されます。一括払いを選択すると、若干の割引が適用される自治体もあります。

納税義務者は、原則として毎年1月1日時点の所有者となります。つまり、前年の1月2日から12月31日までの間に中古マンションを購入した場合、翌年から固定資産税と都市計画税を支払う必要があります。

軽減措置について

中古マンションにも適用される重要な軽減措置として、「住宅用地の特例」があります。これにより、土地部分の税額が大幅に軽減されます。具体的には、200㎡以下の小規模住宅用地では、固定資産税が1/6に、都市計画税が1/3に軽減されます。

以上が、中古マンションの固定資産税と都市計画税についての詳細説明です。これらの税金は長期にわたって支払い続ける必要があるため、中古マンション購入を検討する際は、この点も十分に考慮に入れることが大切です。

中古マンションの固定資産税は軽減税率が適用されるか

中古マンションの固定資産税について、新築マンションのような一律の軽減税率は適用されません。しかし、いくつかの軽減措置や特例が存在し、これらが適用される可能性があります。ここでは、中古マンションの固定資産税に関する軽減措置や特例について詳しく解説していきます。

新築住宅の軽減措置との違い

新築住宅には、一定期間固定資産税が2分の1に減額される特例があります。しかし、この特例は中古マンションには適用されません。中古マンションの場合、建物の評価額が年々下がっていくことで、結果的に固定資産税額も減少していきます。

住宅用地の特例

中古マンションにも適用される重要な軽減措置として、「住宅用地の特例」があります。この特例により、土地部分の固定資産税と都市計画税が大幅に軽減されます。具体的な軽減率は以下の通りです。

1. 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：

– 固定資産税：課税標準額が1/6に軽減

– 都市計画税：課税標準額が1/3に軽減

2. 一般住宅用地（200㎡を超える部分）：

– 固定資産税：課税標準額が1/3に軽減

– 都市計画税：課税標準額が2/3に軽減

この特例により、中古マンションの土地部分にかかる税金は大幅に軽減されます。

経年減点補正率による軽減

中古マンションの建物部分の評価額は、「再建築価格方式」で算出されます。この方式では、建物の築年数に応じて「経年減点補正率」が適用されます。つまり、築年数が経つほど建物の評価額が下がり、結果として固定資産税も減少していきます。

経年減点補正率は、建物の構造や用途によって異なりますが、一般的な鉄筋コンクリート造の住宅の場合、以下のような目安があります。

– 築10年：約0.8

– 築20年：約0.6

– 築30年：約0.5

– 築40年：約0.4

このように、築年数が経つにつれて建物の評価額が下がるため、中古マンションの固定資産税は年々減少していく傾向にあります。

住宅耐震改修に伴う軽減措置

1981年5月31日以前に建築された中古マンションを購入し、一定の耐震改修工事を行った場合、固定資産税の軽減措置を受けられる可能性があります。具体的には、工事完了年の翌年度分から2年度分について、固定資産税額（120㎡相当部分まで）の2分の1が減額されます。

バリアフリー改修に伴う軽減措置

築後10年以上経過した中古マンションをバリアフリー改修した場合、一定の条件を満たせば固定資産税の軽減措置を受けられます。改修工事が完了した年の翌年度分に限り、固定資産税額（100㎡相当部分まで）の3分の1が減額されます。

省エネ改修に伴う軽減措置

築後10年以上経過した中古マンションを省エネ改修した場合も、一定の条件を満たせば固定資産税の軽減措置を受けられます。改修工事が完了した年の翌年度分に限り、固定資産税額（120㎡相当部分まで）の3分の1が減額されます。

以上のように、中古マンションには新築マンションのような一律の軽減税率は適用されませんが、様々な特例や軽減措置が存在します。これらの特例や軽減措置を適切に活用することで、中古マンションの所有者も固定資産税の負担を軽減できる可能性があります。ただし、これらの措置を受けるには一定の条件を満たす必要があり、また申請手続きが必要な場合もあるため、詳細は各自治体の税務課に確認することをおすすめします。

中古マンションをリフォームした場合、固定資産税の軽減措置はあるのか

中古マンションをリフォームした場合、一定の条件を満たせば固定資産税の軽減措置を受けられる場合があります。これらの軽減措置は、住宅の質の向上や安全性の確保を促進する目的で設けられています。ここでは、リフォームに関連する主な固定資産税の軽減措置について詳しく解説します。

耐震改修に伴う軽減措置

1981年5月31日以前に建築された中古マンションを耐震改修した場合、以下の軽減措置が適用されます。

– 対象：昭和57年1月1日以前から所在する住宅

– 軽減内容：改修工事が完了した年の翌年度分から2年度分について、固定資産税額（120㎡相当部分まで）の2分の1が減額

– 要件：耐震改修費用が50万円超であること

この措置を受けるには、改修後の住宅が現行の耐震基準に適合することを証明する書類が必要です。

バリアフリー改修に伴う軽減措置

築後10年以上経過した中古マンションをバリアフリー改修した場合、以下の軽減措置が適用されます。

– 対象：新築年月日から10年以上を経過した住宅

– 軽減内容：改修工事が完了した年の翌年度分に限り、固定資産税額（100㎡相当部分まで）の3分の1が減額

– 要件：バリアフリー改修工事費用が50万円超であること

バリアフリー改修工事には、廊下の拡幅、手すりの設置、段差の解消、浴室改良、トイレ改良などが含まれます。

省エネ改修に伴う軽減措置

築後10年以上経過した中古マンションを省エネ改修した場合、以下の軽減措置が適用されます。

– 対象：新築年月日から10年以上を経過した住宅

– 軽減内容：改修工事が完了した年の翌年度分に限り、固定資産税額（120㎡相当部分まで）の3分の1が減額

– 要件：省エネ改修工事費用が60万円超であること

省エネ改修工事には、窓の断熱改修、床の断熱改修、天井の断熱改修、壁の断熱改修などが含まれます。

長期優良住宅化リフォームに伴う軽減措置

既存住宅を長期優良住宅の認定基準に適合させるリフォームを行った場合、以下の軽減措置が適用されます。

– 対象：耐震性、劣化対策、省エネルギー性等の住宅性能を向上させ、長期優良住宅の認定を受けた住宅

– 軽減内容：改修工事が完了した年の翌年度分から5年度分について、固定資産税額（120㎡相当部分まで）の3分の2が減額

申請手続きについて

これらの軽減措置を受けるためには、工事完了後3ヶ月以内に必要書類を添えて申告する必要があります。必要書類には、工事内容を証明する書類、工事費用の領収書、施工業者の証明書などが含まれます。

注意点

1. これらの軽減措置は重複して適用することはできません。複数の改修を行った場合は、最も有利な軽減措置を選択することになります。

2. 軽減措置の適用は一回限りです。同じ種類の改修を再度行っても、再度の軽減措置は受けられません。

3. 軽減措置の内容や適用条件は、法改正により変更される可能性があります。最新の情報は、各自治体の税務課に確認することをおすすめします。

4. マンションの場合、専有部分のみが軽減措置の対象となります。共用部分の改修は対象外です。

中古マンションのリフォームに伴う固定資産税の軽減措置は、住宅の質の向上を促進し、所有者の負担を軽減する重要な制度です。リフォームを検討する際は、これらの軽減措置も考慮に入れることで、より効果的な住宅改善計画を立てることができるでしょう。ただし、制度の詳細や申請手続きについては、必ず事前に各自治体の税務課に確認することをお勧めします。

築10年、3,000万円の中古マンションの固定資産税の相場や計算方法について

築10年、3,000万円の中古マンションの固定資産税を計算する際は、いくつかの要素を考慮する必要があります。ここでは、具体的な計算方法と相場について詳しく解説していきます。ただし、実際の税額は地域や物件の特性によって大きく異なる場合があるため、あくまで参考程度とお考えください。

固定資産税の計算方法

固定資産税の基本的な計算式は以下の通りです。

固定資産税 = 課税標準額 × 税率（1.4%）

ここで重要なのは、課税標準額の算出方法です。課税標準額は、通常、固定資産税評価額と同じですが、住宅用地の場合は特例措置により軽減されます。

課税標準額の算出

中古マンションの場合、土地（専有面積分の敷地利用権）と建物（専有部分）それぞれに対して課税標準額を算出します。

1. 土地部分：固定資産税評価額は通常、市場価格の約70%程度です。住宅用地の特例により、200㎡以下の部分は評価額の1/6、200㎡超の部分は1/3が課税標準額となります。

2. 建物部分：固定資産税評価額は再建築価格を基に算出され、築年数に応じて減価償却されます。築10年の場合、概ね建築時の評価額の80%程度になります。

具体的な計算例

3,000万円の中古マンションを例に、概算で計算してみましょう。ただし、これはあくまで簡易的な計算例です。

仮定：土地と建物の価値配分を6:4とします（地域により異なります）。マンションの専有面積を70㎡とします。

1. 土地部分の計算：

– 土地の価値：3,000万円 × 0.6 = 1,800万円

– 固定資産税評価額：1,800万円 × 0.7 = 1,260万円

– 課税標準額：1,260万円 × 1/6 = 210万円（200㎡以下として計算）

– 土地の固定資産税：210万円 × 1.4% = 29,400円

2. 建物部分の計算：

– 建物の価値：3,000万円 × 0.4 = 1,200万円

– 固定資産税評価額：1,200万円 × 0.7 = 840万円

– 築10年の減価償却：840万円 × 0.8 = 672万円

– 建物の固定資産税：672万円 × 1.4% = 94,080円

3. 合計固定資産税： 29,400円 + 94,080円 = 123,480円

都市計画税について

多くの自治体では、固定資産税に加えて都市計画税（税率0.3%）も課税されます。上記の例で計算すると、

都市計画税 = (210万円 + 672万円) × 0.3% = 26,460円

したがって、固定資産税と都市計画税を合わせた年間の納税額は、おおよそ15万円程度（123,480円 + 26,460円 = 149,940円）と試算されます。

相場について

築10年、3,000万円の中古マンションの固定資産税の相場は、地域や物件の特性によって大きく異なりますが、概ね年間10万円から20万円程度と考えられます。ただし、以下の要因により変動する可能性があります。

– 地域の地価：都心部や人気エリアでは土地の評価額が高くなり、税額も上がります。

– マンションの構造：鉄筋コンクリート造は木造よりも評価額が高くなる傾向があります。

– 専有面積：広い物件ほど税額は高くなります。

– 設備や内装：高級仕様の物件は評価額が高くなる可能性があります。

注意点

1. 実際の固定資産税額は、各自治体が定める方法で算出されるため、上記の計算例とは異なる場合があります。

2. 固定資産税評価額は3年ごとに見直されるため、購入時と翌年以降で税額が変わる可能性があります。

3. マンションの管理費や修繕積立金には含まれていないため、別途支払いが必要です。

4. 固定資産税は毎年の経常的な支出となるため、マンション購入の際は必ず考慮に入れる必要があります。

築10年、3,000万円の中古マンションの固定資産税は、地域や物件の特性によって大きく異なりますが、年間10万円から20万円程度が一般的な相場と言えるでしょう。ただし、これはあくまで目安であり、実際の税額を知るためには、物件の詳細情報を基に各自治体の税務課に確認することをおすすめします。マンション購入を検討する際は、この固定資産税も含めた総合的な費用計算を行い、長期的な視点で判断することが大切です。

よくある質問（Q&A）

中古マンションの固定資産税に関して、多くの方が疑問に思う点をQ&A形式でまとめました。これらの質問と回答を参考に、固定資産税についての理解を深めていただければと思います。

Q1: 中古マンションの固定資産税はいつから支払う必要がありますか？

A1: 固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。つまり、前年の1月2日から12月31日までの間に中古マンションを購入した場合、翌年から固定資産税を支払う必要があります。例えば、2024年6月に購入した場合、2025年から固定資産税の支払いが始まります。

Q2: 固定資産税の支払い方法は？

A2: 固定資産税は通常、年4回（4月、7月、12月、2月）に分けて納付します。納付書は毎年5月頃に送付されます。一括払いも可能で、その場合は若干の割引が適用される自治体もあります。口座振替やコンビニ支払いなど、自治体によって様々な支払い方法が用意されています。

Q3: 固定資産税の評価額に納得できない場合はどうすればいいですか？

A3: 評価額に疑問がある場合は、固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることができます。ただし、申出期間は固定資産課税台帳の縦覧期間の初日から納税通知書の交付を受けた日後60日までの間と限られているので注意が必要です。まずは自治体の税務課に相談することをおすすめします。

Q4: 中古マンションをリフォームしたら固定資産税は上がりますか？

A4: 通常のリフォームでは固定資産税は上がりません。ただし、増築や大規模な改築を行った場合は評価額が上がり、結果として固定資産税が増加する可能性があります。一方で、耐震改修やバリアフリー改修、省エネ改修を行った場合は、一定期間固定資産税が減額される特例措置があります。

Q5: マンションの固定資産税は、戸建ての固定資産税と比べてどうですか？

A5: 一般的に、同じ価格帯であればマンションの方が戸建てよりも固定資産税は低くなる傾向があります。これは、マンションの場合、建物の減価償却が早く、また土地部分も共有持分となるため評価額が低くなりやすいためです。ただし、物件の立地や築年数、仕様などによって大きく異なりますので、一概には言えません。

Q6: 固定資産税と住民税の違いは何ですか？

A6: 固定資産税は、土地や建物などの固定資産の所有者に課される税金です。一方、住民税は個人の所得に応じて課税される税金です。つまり、固定資産税は資産に対する税金、住民税は所得に対する税金という違いがあります。マンション所有者は通常、両方の税金を支払う必要があります。

Q7: 固定資産税の軽減措置を受けるための手続きは？

A7: 軽減措置を受けるためには、通常、工事完了後3ヶ月以内に必要書類を添えて自治体に申告する必要があります。必要書類には、工事内容を証明する書類、工事費用の領収書、施工業者の証明書などが含まれます。具体的な手続きは自治体によって異なる場合があるので、事前に各自治体の税務課に確認することをおすすめします。

Q8: マンションを売却した場合、固定資産税はどうなりますか？

A8: マンションを売却した場合、売却した年の固定資産税は売主が全額負担します。翌年からは新しい所有者（買主）が固定資産税を支払うことになります。ただし、売買契約で別途取り決めがある場合は、その取り決めに従います。

Q9: 固定資産税は毎年同じ金額を支払うのですか？

A9: 固定資産税は毎年同じ金額とは限りません。固定資産の評価額は3年ごとに見直されるため、その結果によって税額が変動する可能性があります。また、建物部分については経年劣化による減価償却が考慮されるため、年々少しずつ下がっていく傾向にあります。

Q10: 固定資産税は経費として計上できますか？

A10: 個人がマンションを所有し、それを賃貸に出している場合、固定資産税は経費として計上することができます。ただし、自分が住んでいるマンションの固定資産税は、個人的な費用とみなされるため、経費として計上することはできません。

これらの質問と回答を参考に、中古マンションの固定資産税について理解を深めていただければと思います。ただし、固定資産税に関する規則や軽減措置は変更される可能性があるため、最新の情報は各自治体の税務課に確認することをおすすめします。

まとめ

中古マンションの固定資産税は、土地と建物の評価額に基づいて計算されます。新築マンションのような一律の軽減税率はありませんが、築年数の経過に伴う建物評価額の低下や、住宅用地の特例による軽減措置が適用される場合があります。また、リフォームによっては追加の軽減措置を受けられる可能性もあります。

固定資産税は地域や物件によって大きく異なるため、購入を検討する際は事前に概算額を確認しておくことをおすすめします。また、不明な点がある場合は、各自治体の税務課に相談するのが賢明です。中古マンション購入の際は、固定資産税も含めた総合的な費用計算を行い、長期的な視点で判断することが大切です。

なお、当社が提供している「housemarriage」では、住宅コンシェルジュが理想の家づくりのサポートとして、住まいを探す上で重要なハウスメーカーや工務店の営業担当者とのマッチングサポートをさせていただきます。住宅購入の資金計画の相談・作成や、相性良く親身になってくれる「営業担当者」をご紹介します。家づくりに関して少しでも不安を感じるようであれば、お問い合わせください。