住宅ローンの保証料の種類や金額、借入先を選ぶときの注意点を解説

住宅ローンを組む際、気になるのが保証料の存在です。保証料の支払い方法は金融機関によって異なり、総支払額に大きな影響を与える可能性があります。この記事では、住宅ローンの保証料について詳しく解説し、賢い選び方のポイントをご紹介します。

住宅ローンの保証料とは

住宅ローンの保証料とは、ローンを組む際に保証会社に支払う手数料のことです。保証会社は、借入者が何らかの理由で返済できなくなった場合に、金融機関に代わって返済を行う保証人の役割を果たします。

保証料が必要な理由

住宅ローンは数千万円という大きな金額を長期間借り入れるため、金融機関にとってリスクが高い融資となります。そのため、多くの金融機関では保証会社による保証を必要とし、その費用として保証料を徴収しています。

保証料の決まり方

保証料は主に以下の要素によって決定されます。借入金額が大きいほど、また返済期間が長いほど、保証料は高くなる傾向にあります。

・借入金額

・返済期間

・金融機関が定める保証料率

・年収や勤務年数などの借入者の属性

保証料の相場

一般的な保証料の相場は、借入金額の1.5%〜2%程度です。例えば、3,000万円を借り入れる場合、保証料は45万円〜60万円程度となります。ただし、金融機関によって保証料率は異なり、借入条件などによっても変動します。

団体信用生命保険との違い

保証料は、団体信用生命保険料とは異なるものです。団体信用生命保険は、借入者が死亡または高度障害状態になった場合に、残債を保険金で返済するための保険であり、保証料とは別に必要となります。

保証料の重要性

保証料は一見すると余分な費用に感じられるかもしれませんが、以下のような重要な役割があります。

・金融機関のリスクを軽減し、融資を受けやすくする

・借入者の信用補完となる

・返済困難時のセーフティネットとして機能する

保証料と金利の関係

保証料と金利は密接な関係にあります。保証料が無料の商品であっても、その分が金利に上乗せされているケースが多く見られます。そのため、単純に保証料の有無だけでなく、総支払額で比較することが重要です。

保証料の確認方法

保証料は、住宅ローンの見積書や返済予定表に記載されています。商品説明の際に、保証料の具体的な金額や支払い方法について、金融機関の担当者に確認することをおすすめします。不明な点があれば、必ず質問するようにしましょう。

保証料の支払い方法の種類

住宅ローンの保証料の支払い方法は、大きく分けて「一括払い」「分割払い」「金利上乗せ方式」の3種類があります。それぞれメリット・デメリットがあり、自身の資金計画に合わせて選択することが重要です。

一括払い方式（前払い方式）

一括払い方式は、住宅ローン契約時に保証料を一括で支払う方法です。まとまった資金が必要になりますが、総支払額を抑えられるメリットがあります。借入時の諸費用として、頭金や仲介手数料などと一緒に準備する必要があります。

分割払い方式（後払い方式）

分割払い方式は、毎月の返済額に保証料を上乗せして支払う方法です。初期費用を抑えられる一方で、返済期間中ずっと保証料を支払い続けることになり、総支払額は一括払いより多くなる傾向にあります。

金利上乗せ方式（内枠方式）

金利上乗せ方式は、保証料を金利に含める方法です。見かけ上の保証料は発生しませんが、その分金利が0.2〜0.3%程度高くなります。毎月の返済額に保証料相当額が含まれているため、総支払額は比較的高額になります。

各支払い方法の特徴比較

【一括払い方式】

・初期費用が高い

・総支払額を抑えられる

・繰り上げ返済時に保証料が返還される可能性がある

・資金計画が立てやすい

【分割払い方式】

・初期費用を抑えられる

・毎月の返済額が増える

・総支払額が高くなる

・繰り上げ返済時の保証料返還なし

【金利上乗せ方式】

・初期費用を抑えられる

・保証料が見えにくい

・総支払額が高くなりやすい

・繰り上げ返済時の保証料返還なし

支払い方法の選び方のポイント

支払い方法を選ぶ際は、以下の点を考慮することが重要です。

・手持ち資金の額

・毎月の返済可能額

・返済期間

・将来の繰り上げ返済の可能性

・総支払額の比較

金融機関による違い

金融機関によって選択できる支払い方法が異なります。例えば、一括払いのみ対応している金融機関や、分割払いを選択できない金融機関もあります。複数の金融機関の商品を比較検討する際は、この点にも注意が必要です。

住宅金融支援機構（フラット35）の場合

フラット35の場合、保証料は発生せず、代わりに「特約火災保険」への加入が必要となります。これは住宅金融支援機構独自の仕組みであり、一般の金融機関とは異なる点として知っておく必要があります。

外枠方式と内枠方式の保証料支払い総額を比較

住宅ローンの保証料には、外枠方式（保証料を別途支払う方式）と内枠方式（金利に保証料を含める方式）があります。それぞれの特徴や総支払額の違いを具体的に解説していきます。

外枠方式の特徴と総支払額

外枠方式とは、保証料を借入金利とは別に支払う方式です。例えば、3,000万円を35年返済で借り入れる場合、以下のような計算例となります。

・借入金額：3,000万円

・金利：年1.0%

・保証料：借入額の2%（60万円）

・毎月返済額：約84,000円

・総返済額：約3,500万円（金利込み）＋保証料60万円

内枠方式の特徴と総支払額

内枠方式とは、保証料を金利に上乗せして支払う方式です。同じ条件で比較すると以下のようになります。

・借入金額：3,000万円

・金利：年1.3%（保証料分0.3%上乗せ）

・毎月返済額：約92,000円

・総返済額：約3,850万円（保証料込み）

具体的な比較シミュレーション

両方式を35年間で比較すると、以下のような違いが生じます。

・外枠方式：当初保証料60万円＋総返済額3,500万円＝3,560万円

・内枠方式：総返済額3,850万円 ・差額：約290万円

それぞれのメリット・デメリット

【外枠方式のメリット】

・総支払額を抑えられる

・保証料の金額が明確

・繰り上げ返済時に保証料が返還される可能性がある

【外枠方式のデメリット】

・初期費用として多額の保証料が必要

・資金準備の負担が大きい

【内枠方式のメリット】

・初期費用を抑えられる

・手持ち資金が少なくても利用しやすい

【内枠方式のデメリット】

・総支払額が高くなりやすい

・実質的な金利負担が大きい

・繰り上げ返済時の保証料返還がない

選び方のポイント

方式を選ぶ際は、以下の点を重視して検討することをおすすめします。

・手持ち資金の状況

・毎月の返済負担の許容範囲

・将来の繰り上げ返済の可能性

・総支払額の違い

・返済期間中の金利変動リスク

金利優遇制度との関係

多くの金融機関では、給与振込や住宅保険の加入などの条件で金利優遇が受けられます。内枠方式の場合、この優遇金利が適用されても保証料分の金利は下がらないケースが多いため、注意が必要です。

住宅ローン控除との関係

外枠方式の場合、保証料は住宅ローン控除の対象外となります。一方、内枠方式では金利として支払う形になるため、実質的に保証料分も控除対象となる可能性があります。税制上のメリットも考慮して選択しましょう。

繰り上げ返済をした場合の保証料

住宅ローンの繰り上げ返済を行った場合、保証料の扱いは支払い方式によって大きく異なります。ここでは、各方式における保証料の返還の有無や計算方法について詳しく解説します。

一括払い（外枠方式）の場合の保証料返還

一括払いで保証料を支払っている場合、繰り上げ返済時に保証料の一部が返還される可能性があります。返還額は残りの返済期間や繰り上げ返済の金額、また金融機関や保証会社の規定によって決定されます。たとえば、借入額3,000万円、返済期間35年、保証料60万円を一括で支払い、10年後に1,000万円の繰り上げ返済を行った場合、約15万円程度の保証料が返還されるケースがあります。ただし、この金額は金融機関によって異なります。

分割払いの場合の保証料

分割払い方式で保証料を支払っている場合は、基本的に保証料の返還はありません。しかしながら、繰り上げ返済後は毎月の返済額が減少するため、それに伴い毎月の保証料支払額も減少することがあります。これは返済負担の軽減につながりますが、一括払いのような明確な返還額は期待できません。

内枠方式の場合の保証料

内枠方式（金利上乗せ方式）の場合、保証料は金利の一部として支払われているため、繰り上げ返済時の返還はありません。ただし、繰り上げ返済により総支払額が減少するため、結果として支払う保証料総額も減少することになります。この方式では保証料部分を明確に区別することができないため、返還額を具体的に把握することは困難です。

保証料返還の手続きとポイント

保証料の返還を受けるためには、まず金融機関に繰り上げ返済の申し出を行う必要があります。その際、保証料返還の可否を確認し、必要な書類を提出することになります。ただし、一定額以下の繰り上げ返済や返済期間の残りが少ない場合、また金融機関の規定により返還対象外となるケースもあります。特に内枠方式や分割払い方式を選択している場合は、基本的に返還の対象とはなりません。

金融機関による違いと注意点

保証料の返還に関する取り扱いは、金融機関によって大きく異なります。返還の有無や返還額の計算方法、手続きの方法、必要書類、手数料の有無などは、事前に確認しておくことが重要です。また、将来的な繰り上げ返済を検討している場合は、保証料の支払い方式の選択から慎重に検討する必要があります。

返済計画を立てる際の考え方

将来的な繰り上げ返済を視野に入れている場合は、保証料の支払い方式選択が重要なポイントとなります。一括払いであれば返還の可能性が高く、分割払いや内枠方式では返還は期待できません。また、繰り上げ返済の時期や方法によっても返還額が変わってくるため、総合的な返済計画を立てる際には、これらの要素も考慮に入れる必要があります。

保証料無料の住宅ローン例

近年、住宅ローン市場の競争激化に伴い、保証料無料を謳う商品が増えています。ただし、保証料が無料であっても、その分が金利に上乗せされているケースもあるため、総支払額での比較が重要となります。

大手銀行の保証料無料商品

大手銀行では、住宅ローンの保証料を無料とする商品を展開しています。たとえば、三菱UFJ銀行の「収入合算型住宅ローン」や三井住友銀行の「ネット専用住宅ローン」などが該当します。これらの商品は、インターネット申込による事務コスト削減分を、保証料無料化の原資としているケースが多く見られます。

ネット銀行の保証料無料商品

住信SBIネット銀行やじぶん銀行、楽天銀行などのネット銀行では、多くの住宅ローン商品で保証料を無料としています。店舗運営費などのコストが低いため、保証料を無料にしても採算が取れる仕組みとなっています。また、審査もインターネット上で完結できるなど、利便性も高いのが特徴です。

地方銀行の保証料無料商品

地方銀行でも、競争力強化の一環として保証料無料の商品を提供するケースが増えています。特に、地域密着型の金融機関として、地元顧客向けの特別プランとして保証料無料商品を展開することがあります。ただし、金利面では大手銀行やネット銀行と比べて若干高めに設定されていることが多いです。

フラット35の特徴

住宅金融支援機構が提供するフラット35は、保証料という形での支払いは不要です。ただし、住宅金融支援機構独自の特約火災保険への加入が必須となっており、これが実質的な保証料の役割を果たしています。金利は変動金利型の商品と比べると若干高めですが、35年間金利が固定されるという特徴があります。

保証料無料商品の実質的なコスト

保証料無料を謳う商品であっても、その分のコストは別の形で回収されていることが一般的です。たとえば、金利を若干高めに設定する、事務手数料を上乗せする、団体信用生命保険料を別途徴収するなどの形で、コストを補填している場合があります。そのため、単純に保証料が無料というだけで商品を選ぶのではなく、総支払額で比較することが重要です。

保証料無料商品を選ぶ際の注意点

保証料無料商品を検討する際は、金利の優遇条件や団体信用生命保険の保障内容、繰り上げ返済手数料など、諸条件を総合的に確認する必要があります。また、金融機関の信頼性や対応の質、店舗やインターネットバンキングの使いやすさなども、重要な選択基準となります。

金利優遇制度との関係

保証料無料商品では、給与振込や住宅保険の加入、クレジットカードの利用など、各種取引条件による金利優遇制度が設けられていることが多くあります。これらの優遇制度を最大限活用することで、総支払額を抑えることが可能です。ただし、優遇条件を満たし続けることが前提となるため、自身のライフプランに合わせて検討することが大切です。

審査基準の特徴

保証料無料商品は、一般的に審査基準が若干厳格になる傾向があります。これは、保証料という形でリスクヘッジを行わない分、借入者の返済能力をより慎重に見極める必要があるためです。そのため、年収や勤続年数、既存の借入状況などについて、通常の住宅ローンよりも細かく確認される場合があります。

保証料を比較して借入先を選ぶときの注意点

住宅ローンの借入先を選ぶ際は、保証料だけでなく、総支払額や諸条件を総合的に比較検討する必要があります。ここでは、保証料を比較する際の重要なポイントと、見落としがちな注意点について詳しく解説します。

総支払額での比較の重要性

保証料の金額だけを見て判断するのは適切ではありません。たとえば、保証料が無料の商品であっても、金利が高めに設定されていることで、結果的に総支払額が高くなるケースがあります。借入期間全体での返済総額を計算し、金利と保証料を合わせた実質的なコストを比較検討することが重要です。

金利優遇条件の確認

多くの金融機関では、給与振込や住宅保険の加入、クレジットカードの利用などの取引条件によって、金利の優遇制度を設けています。この優遇幅は金融機関によって大きく異なり、場合によっては年0.5%以上の差が生じることもあります。優遇条件を満たし続けることで、総支払額を大きく抑えることができるため、自身のライフプランに照らし合わせて実現可能な優遇条件を選ぶことが大切です。

諸費用の確認

住宅ローンを組む際には、保証料以外にも様々な諸費用が発生します。事務手数料、繰り上げ返済手数料、団体信用生命保険料などが代表的です。これらの費用は金融機関によって金額が異なり、場合によっては保証料よりも大きな差額となることもあります。特に、近年は団体信用生命保険の保障内容の差別化が進んでおり、保険料の違いにも注目する必要があります。

返済計画との整合性

将来的な繰り上げ返済の可能性や、転職などのライフイベントも考慮に入れる必要があります。たとえば、数年後に退職金での繰り上げ返済を予定している場合、外枠方式で保証料を支払う方が有利になる可能性があります。また、転職や収入の変動が予想される場合は、返済条件の変更のしやすさなども重要な判断材料となります。

金融機関のサービス面

保証料や金利だけでなく、金融機関の対応力やサービス面も重要な選択基準です。住宅ローンは長期の取引となるため、困ったときの相談のしやすさや、インターネットバンキングの使い勝手、店舗網の充実度なども考慮に入れましょう。特に、近年はスマートフォンアプリでの返済管理が一般的になっており、こうしたデジタルサービスの充実度も重要なポイントとなっています。

審査基準の確認

金融機関によって審査基準は異なります。年収や勤続年数、既存の借入状況など、様々な観点から審査が行われます。保証料や金利の条件が良くても、審査に通らなければ意味がありません。事前に仮審査を利用するなどして、借入の可能性を確認しておくことをおすすめします。

返済期間中の柔軟性

住宅ローンは長期の借入となるため、返済期間中の条件変更のしやすさも重要です。返済期間の変更や、返済額の見直し、金利タイプの変更などが、どの程度柔軟に対応できるのかを確認しておきましょう。特に、固定金利期間中の条件変更や、収入が減少した際の返済条件の緩和などについて、各金融機関の対応方針を把握しておくことが望ましいです。

金利変動リスクへの対応

変動金利型を選択する場合は、将来の金利上昇リスクも考慮に入れる必要があります。現在は低金利が続いていますが、経済情勢の変化により金利が上昇する可能性もあります。変動金利型と固定金利型のメリット・デメリットを理解し、自身の収入状況や返済計画に合わせて選択することが重要です。

よくある質問（Q&A）

保証料に関する基本的な質問

Q：保証料は必ず必要なのでしょうか？

A：必ずしも必要ではありません。保証料無料の住宅ローン商品も多数存在します。ただし、保証料が無料の場合でも、その分が金利に上乗せされているケースが多いため、総支払額での比較が重要です。

Q：保証料の相場はどのくらいですか？

A：一般的に借入額の1.5%～2%程度が相場となっています。例えば3,000万円の借入れであれば、45万円～60万円程度の保証料が必要となります。ただし、金融機関や返済期間によって金額は大きく異なります。

保証料の支払い方法について

Q：保証料の支払い方法は選べますか？

A：金融機関によって異なります。一括払い、分割払い、金利上乗せ方式など、複数の選択肢を用意している金融機関もありますが、一つの方式のみしか選べない場合もあります。事前に金融機関に確認することをおすすめします。

Q：一括払いと分割払い、どちらがお得ですか？

A：一般的に総支払額では一括払いの方が有利です。ただし、まとまった資金が必要となるため、資金計画に応じて選択する必要があります。また、繰り上げ返済を予定している場合は、一括払いの方が保証料の返還を受けられる可能性があります。

繰り上げ返済と保証料

Q：繰り上げ返済をすると保証料は返還されますか？

A：支払い方法によって異なります。一括払い（外枠方式）の場合は、返還される可能性がありますが、分割払いや内枠方式の場合は基本的に返還されません。また、金融機関によって返還の条件や金額は異なります。

Q：保証料の返還額はどのように計算されますか？

A：返還額は主に残りの返済期間と繰り上げ返済の金額に応じて計算されます。ただし、金融機関によって計算方法は異なり、一定額以下の繰り上げ返済では返還されないケースもあります。

審査と保証料

Q：保証料が無料の住宅ローンは審査が厳しいのですか？

A：一般的に、保証料無料の商品は審査基準が若干厳格になる傾向があります。これは、保証料という形でのリスクヘッジを行わない分、借入者の返済能力をより慎重に確認する必要があるためです。

Q：保証料は交渉できますか？

A：基本的に保証料自体の交渉は難しいとされています。ただし、金利の優遇や諸費用の減額など、別の形での交渉の余地はあります。複数の金融機関で検討し、総合的に有利な条件を探ることをおすすめします。

その他の疑問点

Q：保証料と団体信用生命保険料は別物ですか？

A：はい、別のものです。保証料は返済が困難になった場合の保証のための費用で、団体信用生命保険料は借入者が死亡または高度障害状態になった場合に備える保険料です。それぞれ必要な費用として考える必要があります。

Q：フラット35は保証料がかからないのですか？

A：フラット35では保証料という形での支払いはありませんが、代わりに特約火災保険への加入が必須となっています。これが実質的な保証料の役割を果たしているとも言えます。

まとめ

住宅ローンの保証料は、支払い方法や借入先によって大きく異なります。一括払いか分割払いか、外枠方式か内枠方式かなど、自身の資金計画に合わせて選択することが重要です。また、保証料だけでなく、金利を含めた総支払額で比較検討することで、より賢い選択ができるでしょう。

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