マンションの固定資産税の相場や計算方法、軽減措置などを解説

マンションを購入する際に気になるのが固定資産税の金額です。一戸建てと比べてどのくらいの負担になるのか、軽減措置は適用されるのかなど、知っておくべき情報は意外と多いものです。 今回の記事では、マンションの固定資産税について詳しく解説するとともに、一戸建てとの違いや軽減措置の内容についてまとめてみました。

固定資産税とは

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・建物・償却資産を所有している人に対して課される市町村税です。マンションの場合、専有部分の建物と敷地権（土地）が課税対象となります。

固定資産税の計算方法

固定資産税は、課税標準額に税率1.4%を掛けて計算されます。課税標準額は固定資産の評価額に基づいて決定されますが、土地については様々な特例措置により、評価額よりも低く設定されることがあります。 なお、固定資産税とは別に都市計画税（税率0.3%）が課される地域もあり、その場合は固定資産税と合わせて納付することになります。

固定資産の評価方法

マンションの固定資産評価額は、以下の要素によって決定されます。 建物の評価額：建築費や築年数、経年劣化などを考慮して算出されます。一般的に年数が経過するにつれて評価額は下がっていきます。 土地の評価額：路線価等を基準に算出され、地価の変動に応じて3年ごとに見直しが行われます。

固定資産税の課税対象

マンションにおける固定資産税の課税対象は次の通りです。

専有部分：各区分所有者が独占的に使用できる部屋の部分

共用部分：エントランスやエレベーター、廊下などの共有スペース（区分所有者で按分）

敷地権：土地の持分（専有面積に応じて按分）

固定資産税の減額制度

固定資産税には以下のような減額制度があります。

住宅用地の特例：小規模住宅用地（200㎡以下）は評価額の6分の1に減額

新築住宅の減額措置：新築後3年間（認定長期優良住宅は5年間）、建物部分が2分の1に減額

バリアフリー改修：改修工事後、一定期間減額される制度

固定資産税の確認方法

固定資産税額は、毎年5月頃に市区町村から送付される納税通知書で確認することができます。また、固定資産課税台帳を閲覧することで、評価額の詳細を知ることもできます。 なお、評価額に疑問がある場合は、固定資産評価審査委員会に審査を申し出ることが可能です。ただし、申出期間が定められていますので注意が必要です。

滞納した場合の注意点

固定資産税を滞納すると、以下のようなペナルティが発生する可能性があります。

延滞金の加算：納期限を過ぎると年利14.6%（1ヶ月以内は年利7.3%）の延滞金が加算

督促状の送付：納期限から20日以内に督促状が送付

滞納処分：最終的に財産の差し押さえなどの処分を受ける可能性

支払いが困難な場合の対応

固定資産税の支払いが困難な場合は、以下のような対応を検討しましょう。

分割納付：市区町村の窓口に相談し、分割での納付を認めてもらう

徴収猶予：災害や病気などの特別な事情がある場合、一時的な徴収猶予を申請

減免制度：災害により著しい被害を受けた場合などに適用される制度の利用

マンションと一戸建ての固定資産税の違い

マンションと一戸建ての固定資産税は、所有形態の違いにより課税方法や金額が異なります。一般的にマンションのほうが一戸建てよりも固定資産税の負担は少なくなる傾向にあります。

課税対象の違い

マンションの場合： 専有部分（区分所有する住戸）と敷地権（土地の持分）が課税対象となります。共用部分（エントランス、エレベーター、廊下など）については区分所有者で按分して負担します。

一戸建ての場合： 建物全体と敷地全体が課税対象となります。すべての固定資産税を一人で負担することになります。

土地にかかる税金の違い

マンションの場合： 敷地面積を区分所有者全員で按分するため、一人あたりの負担は比較的小さくなります。例えば、1,000㎡の土地に50世帯が居住する場合、一世帯あたりの負担は20㎡分となります。

一戸建ての場合： 敷地全体の固定資産税を一人で負担します。都市部では土地の評価額が高いため、固定資産税の負担も大きくなりがちです。

建物にかかる税金の違い

マンションの場合： 専有部分の面積に応じて課税されます。また、共用部分については区分所有者全員で按分して負担します。築年数が経過すると評価額は減少していきます。

一戸建ての場合： 建物全体の固定資産税を一人で負担します。建物の構造や規模によって評価額が決定され、築年数とともに減少していきます。

評価額の違い

マンションの場合： 専有部分の評価額は、建物全体の評価額を各住戸の専有面積で按分して算出されます。建物の維持管理が適切に行われている場合、評価額の下落を抑制できる可能性があります。

一戸建ての場合： 建物全体の評価額が個別に算出されます。建物の状態や改修の有無によって評価額が変動する可能性があります。

税額の具体例

マンションの場合： 専有面積70㎡程度の新築マンションでは、年間10万円前後の固定資産税負担となることが多いです。ただし、都心部や高級住宅地では、これよりも高額になることがあります。

一戸建ての場合： 土地100㎡、建物100㎡程度の新築一戸建てでは、年間15〜20万円程度の固定資産税負担となることが多いです。地域や立地によって大きく異なります。

軽減措置の違い

マンションの場合： 新築マンション減額措置や長期優良住宅認定による軽減措置が適用可能です。また、大規模修繕工事による評価額の見直しも可能です。

一戸建ての場合： 新築住宅の減額措置や耐震改修、バリアフリー改修による軽減措置が適用可能です。リフォームによる資産価値の上昇が評価額に反映される可能性があります。

固定資産税の将来的な変動

マンションの場合： 建物部分の評価額は経年により減少しますが、修繕積立金を活用した適切な維持管理により、資産価値の維持が期待できます。土地部分については地価変動の影響を受けますが、区分所有者で按分するため、一人あたりの負担増加は抑えられます。

一戸建ての場合： 建物の老朽化による評価額の減少が進みやすく、適切な維持管理やリフォームが必要となることがあります。土地部分については地価変動の影響を直接受けることになります。

マンションの「長寿命化促進税制」

マンションの長寿命化促進税制は、良質な住宅ストックの形成を促進するために設けられた税制優遇制度です。一定の品質・性能を備えた住宅について、固定資産税などの軽減措置を講じることで、長期にわたって使用できる優良な住宅の普及を図ることを目的としています。

長寿命化促進税制の概要

この制度は、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づいて認定された住宅を対象としています。認定を受けるためには、耐久性や耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、省エネ性能などの一定の基準を満たす必要があります。

認定基準の具体的な内容

長期優良住宅として認定を受けるためには、以下の基準を満たす必要があります。

劣化対策：数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること

耐震性：極めて稀に発生する地震に対し、継続使用できる程度の損傷に収まること

維持管理・更新の容易性：配管の点検・更新が容易にできること

可変性：間取りの変更が容易にできること

省エネルギー性：必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること

税制優遇の内容

長期優良住宅として認定された場合、以下のような税制優遇を受けることができます。

固定資産税：新築後5年間、税額が2分の1に減額

不動産取得税：課税標準から1,300万円を控除

登録免許税：所有権保存登記が0.15%に軽減（本則0.4%） 所有権移転登記が0.3%に軽減（本則2.0%）

申請手続きの流れ

長期優良住宅の認定を受けるためには、以下の手続きが必要です。

事前相談：建築主事等に相談

認定申請：必要書類を添えて所管行政庁に申請

審査：基準への適合性を審査

認定通知：認定書の交付

着工：認定を受けた計画に従って建築工事を実施

完了報告：工事完了後に報告書を提出

認定取得のメリット

長期優良住宅の認定を取得することで、以下のようなメリットがあります。

税制優遇：固定資産税などの軽減措置が適用

資産価値：中古住宅市場での評価が期待できる

維持管理：点検や修繕の計画が明確になる

住宅ローン：金利の優遇を受けられる可能性がある

維持保全計画の重要性

長期優良住宅の認定を受けた場合、以下のような維持保全計画を作成する必要があります。

点検項目：定期的に点検すべき箇所の明確化

点検時期：点検の実施時期の設定

修繕項目：計画的に行うべき修繕内容の明確化

記録の保管：点検・修繕等の履歴の保管方法

注意すべきポイント

長期優良住宅の認定を検討する際は、以下の点に注意が必要です。

追加コスト：認定基準を満たすための建築コストが増加する可能性

手続きの手間：認定申請から完了報告まで一定の時間と労力が必要

維持管理の責任：認定基準に適合した状態を維持する必要性

計画変更：建築計画の変更には制限がある

マンションの固定資産税軽減措置とは

マンションを購入する際に活用できる固定資産税の軽減措置には、いくつかの制度があります。これらの制度を上手く活用することで、数年間にわたって税負担を抑えることができます。

新築マンションの固定資産税軽減措置

新築マンションを取得した場合、以下のような軽減措置を受けることができます。

標準的な住宅の場合：新築後3年間、建物部分の固定資産税が2分の1に減額 マンションの専有部分が50㎡以上280㎡以下であることが条件 都市計画税も同様に軽減される バリアフリー構造を備えた場合は、さらなる軽減措置が適用される可能性がある

認定長期優良住宅の軽減措置

長期優良住宅の認定を受けたマンションは、より手厚い軽減措置が適用されます。 新築後5年間、建物部分の固定資産税が2分の1に減額 耐久性や耐震性、省エネ性能などの一定の基準を満たす必要がある 都市計画税も同様に軽減される 他の税制優遇措置との併用も可能

住宅用地に対する軽減措置

マンションの敷地部分については、以下のような軽減措置があります。

小規模住宅用地（200㎡以下）：課税標準額が評価額の6分の1に軽減

一般住宅用地（200㎡超）：課税標準額が評価額の3分の1に軽減

都市計画税についても同様の軽減措置が適用される

バリアフリー改修による軽減措置

既存のマンションをバリアフリー改修した場合、以下のような軽減措置を受けることができます。 改修工事完了後、一定期間固定資産税が減額 専有部分の床面積が50㎡以上であることが条件 一定の要件を満たすバリアフリー改修工事であることが必要 工事費用が50万円を超えることが条件

耐震改修による軽減措置

耐震改修工事を実施した場合の軽減措置は以下の通りです。 改修工事完了後、一定期間固定資産税が減額 耐震改修工事費の一定割合が軽減額となる 昭和57年1月1日以前に建築された住宅が対象 所管行政庁による証明が必要

省エネ改修による軽減措置

省エネ改修工事を実施した場合、以下のような軽減措置があります。 改修工事完了後、一定期間固定資産税が減額 窓の断熱改修工事が必須 一定の省エネ効果が得られることが条件 工事費用が50万円を超えることが必要

軽減措置を受けるための手続き

固定資産税の軽減措置を受けるためには、以下の手続きが必要です。

申請書の提出：必要書類を添えて市区町村に提出

証明書類の準備：工事内容や費用を証明する書類

期限の確認：申請期限を確認し、余裕を持って手続きを行う

完了報告：工事完了後の報告が必要な場合もある

注意すべきポイント

軽減措置を活用する際は、以下の点に注意が必要です。

適用要件の確認：各制度の適用要件を事前に確認する

申請期限：期限を過ぎると軽減措置を受けられない可能性がある

併用の可否：複数の軽減措置を併用できるか確認する

継続要件：軽減期間中に満たすべき要件がないか確認する

マンションの固定資産税の相場やシミュレーション

マンションの固定資産税額は、物件の所在地や築年数、専有面積などによって大きく異なります。ここでは、具体的な相場や計算方法について詳しく解説していきます。

固定資産税の相場

一般的な相場は以下の通りです。

都心部の新築マンション（70㎡）：年間12〜15万円程度

都心部の築10年マンション（70㎡）：年間8〜10万円程度

郊外の新築マンション（70㎡）：年間8〜10万円程度

郊外の築10年マンション（70㎡）：年間5〜7万円程度

ただし、これらは目安であり、実際の税額は立地や物件によって大きく変動します。

地域による税額の違い

固定資産税は地域によって大きく異なります。 東京23区：地価が高く、税額も比較的高額になりやすい

政令指定都市：都心部に比べると税額は抑えめ

地方都市：地価が比較的安定しており、税額も低めに推移

郊外エリア：最も税額が低くなる傾向にある

固定資産税の計算方法

具体的な計算方法は以下の通りです。

土地部分：評価額×軽減率×税率（1.4%）

建物部分：評価額×税率（1.4%）

都市計画税：評価額×税率（0.3%）

この他に、地域や住宅の条件によって様々な軽減措置が適用される可能性があります。

築年数による税額の変化

築年数が経過すると、以下のように税額が変化していきます。

新築時：最も税額が高い

築5年：建物の評価額が約20%減少

築10年：建物の評価額が約30%減少

築15年：建物の評価額が約40%減少

築20年以降：緩やかな減少が続く

専有面積による税額の違い

専有面積による税額の目安は以下の通りです。

40㎡台：年間5〜8万円程度

50㎡台：年間6〜9万円程度

60㎡台：年間7〜11万円程度

70㎡台：年間8〜12万円程度

80㎡以上：年間10万円以上

具体的なシミュレーション例

都心の新築マンション（70㎡）の場合：

土地部分：600万円（評価額）×1/6（軽減率）×1.4% = 14,000円

建物部分：1,500万円（評価額）×1.4% = 210,000円

都市計画税：上記の0.3%分を加算

年間の固定資産税：約24万円（ただし、新築軽減措置により半額になる可能性あり）

税額を抑えるためのポイント

固定資産税を抑えるためのポイントは以下の通りです。 新築時の軽減措置の活用 長期優良住宅認定の取得検討 バリアフリー改修等の活用 適切な維持管理による資産価値の維持

将来の税額予測

将来の税額を予測する際は、以下の要素を考慮する必要があります。 地価の変動傾向 建物の経年劣化による評価額の減少 大規模修繕による資産価値の維持 固定資産税の制度改正の可能性 地域の再開発計画の有無

評価額に疑問がある場合の対応

固定資産税の評価額に疑問がある場合は、以下の対応が可能です。 固定資産課税台帳の閲覧申請 評価額の根拠の確認 固定資産評価審査委員会への審査申出 税理士等の専門家への相談

マンションの固定資産税の納税タイミング

マンションの固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。納税通知書は5月頃に送付され、通常は年4回に分けて納付することができます。市区町村から送られてくる納税通知書には、課税標準額や年間の税額、各期の納付額、納期限、納付場所などが記載されています。

納税時期の基本

固定資産税の納付は一般的に、第1期が6月末頃、第2期が7月末頃、第3期が12月末頃、第4期が翌年2月末頃となっています。ただし、市区町村によって納期が異なる場合があり、また年税額が一定金額以下の場合は、納期が異なることもあります。

新築マンションの場合

新築マンションを購入した場合、固定資産税の課税は建物完成の翌年から始まります。最初の納税通知書は完成翌年の5月頃に送付されます。新築住宅の場合、一般的に新築後3年間（認定長期優良住宅は5年間）の軽減措置が適用されます。なお、引き渡し時期により、初年度の納税者が変わる可能性があることにも注意が必要です。

納付方法の種類

固定資産税の納付方法は複数用意されています。一般的な納付書による金融機関やコンビニエンスストアでの支払いのほか、口座振替による自動引き落としも広く利用されています。最近では、クレジットカード払いや電子マネー、スマートフォン決済なども一部の自治体で導入されており、納税者の利便性が高まっています。

前納制度について

多くの自治体では、年税額を一括で支払える前納制度を設けています。一括納付した場合、自治体によっては前納報奨金が付与されることもあります。前納制度を利用する場合は、市区町村の窓口で申請する必要があります。納め忘れの防止や報奨金の獲得というメリットがあることから、検討する価値のある制度といえます。

納税が遅れた場合

納期限までに納付できない場合、延滞金が発生します。具体的には、納期限を過ぎると年利14.6%の延滞金が課されます。また、納期限から20日以内に督促状が送付され、最終的には財産の差し押さえなどの滞納処分を受ける可能性もあります。納付が困難な場合は、市区町村の納税相談窓口に早めに相談することをおすすめします。

年度途中での所有者変更

年度途中で所有者が変更になった場合、固定資産税は旧所有者と新所有者で日割り計算により精算することが一般的です。この精算は通常、売買契約時に行われます。ただし、旧所有者の未納分は新所有者に引き継がれないため、所有権移転前の未納分については旧所有者に納付義務が残ります。また、所有者変更の際は市区町村への届出が必要となります。

控除・還付について

固定資産税については、特定の状況下で控除や還付を受けられる場合があります。例えば、災害による被害を受けた場合は、被害の程度に応じた減免を受けられる可能性があります。また、所有権の移転により二重課税となった場合や、評価額が修正された場合なども還付の対象となることがあります。これらの控除や還付を受けるためには、市区町村の窓口で必要な手続きを行う必要があります。

よくある質問

マンションの固定資産税について、よく寄せられる質問とその回答をまとめました。初めてマンションを購入する方や、今後購入を検討している方の参考になれば幸いです。

税額に関する質問

Q：固定資産税は毎年上がっていくのでしょうか？

A：建物部分については、経年劣化により評価額が下がるため、通常は年々減少していきます。一方、土地部分については地価の変動に応じて変わります。ただし、大規模修繕などで建物の価値が上がった場合、一時的に上昇することもあります。

Q：新築マンションを購入しましたが、いつから固定資産税を支払う必要がありますか？

A：新築マンションの固定資産税は、建物が完成した翌年から課税が始まります。例えば、2024年12月に完成・入居したマンションの場合、2025年から固定資産税が発生します。最初の納税通知書は2025年5月頃に届く予定です。

軽減措置に関する質問

Q：新築マンションの固定資産税軽減措置は自動的に適用されますか？

A：基本的に新築マンション軽減措置は自動的に適用されますが、一定の条件（専有面積が50㎡以上280㎡以下など）を満たす必要があります。なお、長期優良住宅の認定を受ける場合は、別途申請が必要となります。

Q：中古マンションを購入した場合、何か軽減措置はありますか？

A：中古マンションの場合、新築時の軽減措置は引き継がれません。ただし、バリアフリー改修や耐震改修、省エネ改修などを行った場合、それぞれの工事に応じた軽減措置を受けることができます。

支払いに関する質問

Q：固定資産税の支払いを口座振替にしたいのですが、手続きはどうすればよいですか？

A：口座振替の申し込みは、通帳・届出印・納税通知書を持参のうえ、市区町村の窓口や金融機関で手続きを行います。一度手続きをすれば、翌年度以降も自動的に継続されます。

Q：支払いが厳しい場合、分割払いは可能ですか？

A：固定資産税の支払いが困難な場合は、市区町村の納税相談窓口に相談することをおすすめします。事情によっては分割納付や徴収猶予が認められる場合があります。ただし、放置すると延滞金が発生するため、早めの相談が重要です。

評価額に関する質問

Q：固定資産税の評価額が高すぎると感じた場合、どうすればよいですか？

A：評価額に疑問がある場合は、まず固定資産課税台帳を閲覧して詳細を確認することができます。その後、固定資産評価審査委員会に審査を申し出ることも可能です。ただし、申出期間が定められているため、納税通知書が届いたら速やかに確認することが重要です。

Q：マンションの資産価値を高めると、固定資産税も上がりますか？

A：大規模修繕や改修工事により資産価値が向上した場合、評価額が上がる可能性はあります。ただし、適切な維持管理は長期的な資産価値の維持につながるため、固定資産税の多少の上昇を恐れて修繕を控えることは得策ではありません。

その他の質問

Q：固定資産税は住宅ローンの控除対象になりますか？

A：固定資産税自体は住宅ローン控除の対象外です。ただし、住宅ローンの返済額に含まれる固定資産税相当額は控除対象となります。詳細については、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

Q：マンションを売却する場合、固定資産税はどうなりますか？

A：年度途中でマンションを売却する場合、1月1日時点の所有者に年間の納税義務がありますが、売主・買主間で所有期間に応じた精算を行うのが一般的です。この精算は通常、売買契約時に不動産会社を通じて行われます。

まとめ

マンションの固定資産税は、一戸建てと比べて一般的に負担が少なくなる傾向にあります。また、新築時の軽減措置や長寿命化促進税制など、さまざまな優遇制度を利用できる可能性があります。 ただし、具体的な税額は物件によって大きく異なることから、購入を検討する際は事前に試算しておくことをおすすめします。 この記事が少しでも参考になっていたら、幸いです。

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