全期間固定と固定期間選択の住宅ローンの選び方について解説

住宅ローンを組む際に悩むのが、全期間固定と固定期間選択のどちらを選ぶかという点です。金利の設定や返済期間によって総支払額が大きく変わってくることから、慎重に検討する必要があります。今回は、それぞれの特徴や選び方のポイントについて詳しく解説していきます。

全期間固定の住宅ローンとは

全期間固定の住宅ローンとは、借入れから返済完了までの全期間にわたって金利が変動しないタイプの住宅ローンです。住宅ローンの中でも、将来の返済計画が立てやすく、安定性を重視する方に向いている商品といえます。

全期間固定型の主なメリット

全期間固定の住宅ローンの最大のメリットは、返済額が借入れ時から返済完了まで変わらないことです。そのため、将来の家計の収支計画が立てやすく、安心して返済を続けることができます。また、金利が上昇した場合でも返済額は増えないため、家計への影響を心配する必要がありません。

全期間固定型の主なデメリット

一方で、全期間固定型の住宅ローンは、変動金利型や固定期間選択型と比べて金利が高めに設定されているのが一般的です。そのため、総支払額は他の金利タイプと比べて多くなる傾向にあります。また、途中での借り換えや繰り上げ返済に対して手数料が高く設定されていることが多く、柔軟な返済が難しい場合があります。

全期間固定型が向いている人の特徴

全期間固定型の住宅ローンは、以下のような方に特に向いています。将来の金利上昇リスクを避けたい方、安定した収入があり、返済計画をしっかり立てたい方、金利変動による家計への影響を最小限に抑えたい方、長期的な視点で住宅ローンを組みたい方などです。

取り扱い金融機関について

全期間固定型の住宅ローンを取り扱っている金融機関は、民間金融機関よりもフラット35や住宅金融支援機構などの公的機関が中心となっています。民間金融機関でも取り扱いはありますが、金利が比較的高めに設定されていることが多く、借入条件も厳しい傾向にあります。

申し込み時の注意点

全期間固定型の住宅ローンを申し込む際は、返済期間中の収入見通しを慎重に検討する必要があります。また、繰り上げ返済や借り換えに関する手数料についても、事前に確認しておくことが重要です。金利が将来下がった場合でも、金利は変更されないため、その点も考慮に入れて検討しましょう。

手数料や諸費用について

全期間固定型の住宅ローンは、一般的に事務手数料や保証料が他の金利タイプと比べて高めに設定されています。特に、繰り上げ返済時の手数料は高額になる傾向があるため、将来の資金計画を立てる際には、これらの費用も考慮に入れる必要があります。

審査のポイント

全期間固定型の住宅ローンは、長期にわたって一定の返済額を確実に支払う必要があるため、審査基準が他の金利タイプと比べて厳しい傾向にあります。安定した収入があることはもちろん、将来的な収入の見通しも重要な審査ポイントとなります。また、年齢や職業、勤続年数なども慎重に審査されます。

固定期間選択の住宅ローンとは

固定期間選択の住宅ローンとは、一定期間のみ金利が固定され、その後は変動金利に切り替わるタイプの住宅ローンです。通常3年、5年、10年などの固定期間を選択でき、借入当初の返済負担を抑えられることが特徴です。

固定期間の種類について

一般的な固定期間の選択肢としては、2年、3年、5年、7年、10年などがあります。金融機関によって選択できる期間は異なりますが、期間が長くなるほど金利は高めに設定される傾向にあります。また、固定期間終了後は自動的に変動金利に移行するか、再度固定金利を選択するかを決めることができます。

固定期間選択型の主なメリット

固定期間選択型の最大のメリットは、全期間固定型と比べて金利が低く設定されていることです。そのため、当初の返済負担を抑えることができます。また、固定期間終了後に金利タイプを選び直せるため、その時の経済状況や自身の生活状況に合わせて柔軟な対応が可能です。

固定期間選択型の主なデメリット

固定期間終了後は金利が変動するため、返済額が増加するリスクがあります。特に、固定期間終了時に金利が大幅に上昇していた場合、返済額の急増により家計を圧迫する可能性があります。また、再度固定金利を選択する場合、その時点の金利水準によっては当初よりも高い金利となる可能性もあります。

固定期間選択型が向いている人の特徴

固定期間選択型は、以下のような方に向いています。当初の返済負担を抑えたい方、将来的な収入増加が期待できる方、金利動向を見ながら柔軟に返済方法を変更したい方、比較的短期間での返済を考えている方などです。

固定期間終了後の選択肢

固定期間が終了する際には、主に3つの選択肢があります。1つ目は変動金利に移行する、2つ目は再度固定金利を選択する、3つ目は他の金融機関への借り換えを検討するという選択肢です。それぞれのメリット・デメリットを考慮しながら、その時の状況に応じて最適な選択をすることが重要です。

金利変動リスクへの備え

固定期間終了後の金利上昇リスクに備えて、返済額の上昇を想定した家計設計を立てておくことが重要です。具体的には、固定期間終了後に金利が2％程度上昇した場合の返済シミュレーションを行い、その返済額にも対応できる収支計画を立てておくことをおすすめします。

申し込み時の注意点

固定期間選択型の住宅ローンを申し込む際は、固定期間終了後の金利変動リスクについて十分理解しておく必要があります。また、固定期間中の繰り上げ返済手数料や、固定期間終了後の金利タイプ変更手数料なども事前に確認しておきましょう。

審査のポイント

固定期間選択型の審査では、現在の返済能力だけでなく、固定期間終了後の返済能力も重要な判断材料となります。特に、将来の収入見通しや、金利上昇時の返済余力についても審査の対象となります。また、年齢や職業、勤続年数なども考慮されます。

全期間固定の住宅ローンのシミュレーション

全期間固定の住宅ローンについて、具体的な数字を用いてシミュレーションを行い、返済額や総支払額について詳しく解説していきます。住宅ローンの借入時には、様々なケースを想定しながら、自身の返済計画に合った選択をすることが重要です。

基本的なシミュレーション例

一般的な借入事例として、借入額3,000万円、返済期間35年、金利1.5%の場合を見てみましょう。この場合、毎月の返済額は約86,000円となり、35年間の返済総額は約3,600万円となります。利息の支払総額は約600万円となり、借入額の約20%が金利支払いとなることがわかります。

借入額による返済額の違い

借入額2,000万円の場合（35年、金利1.5%）、毎月返済額は約57,000円となり、返済総額は約2,400万円程度です。借入額4,000万円の場合は、毎月返済額が約114,000円、返済総額は約4,800万円となります。借入額が大きくなるほど、金利支払額も比例して増加していきます。

返済期間による返済額の違い

借入額3,000万円、金利1.5%で返済期間を変えた場合のシミュレーションです。25年の場合は毎月返済額約120,000円、返済総額約3,400万円、30年の場合は毎月返済額約103,000円、返済総額約3,500万円となります。返済期間が長くなると毎月の返済額は減りますが、総支払額は増加します。

金利の違いによる返済額の比較

借入額3,000万円、返済期間35年で金利が異なる場合を比較します。金利1.0%の場合は毎月返済額約77,000円、金利2.0%では毎月返済額約96,000円、金利2.5%では毎月返済額約106,000円となります。0.5%の金利の違いでも、35年間で数百万円の差が生じることがわかります。

返済方式による違い

元利均等返済方式と元金均等返済方式では、返済額の推移が異なります。元利均等返済の場合、毎月の返済額は一定ですが、元金均等返済の場合は、当初の返済額が多く、徐々に減少していきます。借入額3,000万円、35年、金利1.5%の元金均等返済では、初回の返済額は約107,000円となります。

諸費用のシミュレーション

住宅ローンを組む際には、金利以外にも様々な諸費用が発生します。一般的な諸費用として、保証料（借入額の1%程度）、事務手数料（10万円程度）、火災保険料（年間2〜3万円程度）、団体信用生命保険料などが必要となります。これらの費用も含めた総費用を考慮する必要があります。

繰り上げ返済を行った場合のシミュレーション

例えば、借入額3,000万円、35年、金利1.5%のローンで、5年目に500万円の繰り上げ返済を行った場合、以降の毎月返済額は約72,000円に減少し、返済総額も約3,300万円程度まで抑えることができます。ただし、全期間固定型の場合、繰り上げ返済手数料が高額になる可能性があるため注意が必要です。

ボーナス払いを利用した場合のシミュレーション

毎月の返済額の負担を軽減するため、ボーナス払いを併用するケースも多くあります。借入額3,000万円のうち、ボーナス払い割合を20%とした場合、毎月の返済額は約69,000円となり、ボーナス時の返済額が約300万円（年2回）となります。ただし、ボーナスが減額された場合のリスクも考慮する必要があります。

固定期間選択の住宅ローンのシミュレーション

固定期間選択の住宅ローンは、選択する固定期間や金利の変動によって返済額が変化するため、様々なケースを想定したシミュレーションが重要です。ここでは具体的な数字を用いて、詳しく解説していきます。

基本的なシミュレーション例

借入額3,000万円、返済期間35年、10年固定（当初金利1.0%）の場合のシミュレーションです。当初10年間の毎月返済額は約77,000円となります。11年目以降に金利が2.0%に上昇した場合、返済額は約90,000円に増加します。さらに金利が3.0%まで上昇した場合は、約105,000円まで増加する可能性があります。

固定期間の違いによる返済額の比較

借入額3,000万円、返済期間35年で固定期間を変えた場合の比較です。3年固定（金利0.8%）の場合は当初月額約73,000円、5年固定（金利0.9%）では約75,000円、10年固定（金利1.0%）では約77,000円となります。固定期間が長いほど金利は上がる傾向にありますが、その分長期的な安定性は増します。

金利上昇時のシミュレーション

固定期間終了後の金利上昇シナリオとして、5年固定の場合を見てみましょう。当初金利0.9%で月額返済75,000円が、6年目以降1.5%になると約83,000円、2.0%で約90,000円、2.5%で約98,000円と変化します。金利が1%上昇するごとに、月々の返済額が7,000円から8,000円程度増加する計算となります。

固定期間終了後の選択別シミュレーション

10年固定（金利1.0%）で借り入れた場合、11年目以降の選択肢として、変動金利への移行、再度の固定金利選択、借り換えなどがあります。変動金利（1.5%）を選択した場合は月額約83,000円、新たに5年固定（2.0%）を選択した場合は月額約90,000円といった具合に、選択する金利タイプによって返済額が変わってきます。

借入額による返済額の違い

5年固定（金利0.9%）で借入額を変えた場合のシミュレーションです。2,000万円借入れの場合は当初月額約50,000円、3,000万円で約75,000円、4,000万円で約100,000円となります。固定期間終了後に金利が2.0%になった場合、それぞれ約60,000円、約90,000円、約120,000円に増加します。

ボーナス払い併用のシミュレーション

借入額3,000万円の5年固定（金利0.9%）で、ボーナス払いを20%とした場合のシミュレーションです。毎月の返済額は約60,000円となり、ボーナス時（年2回）の返済額は各250万円となります。ただし、固定期間終了後の金利上昇時には、毎月分とボーナス分の両方が増加することに注意が必要です。

諸費用を含めたトータルシミュレーション

住宅ローンの借入時には、保証料（借入額の約1%）、事務手数料（約10万円）、火災保険料（年間2〜3万円）、団体信用生命保険料などが必要となります。また、固定期間終了後の金利タイプ変更時には、手数料（数万円程度）が発生する可能性があります。これらの費用も含めた総支払額を考慮する必要があります。

繰り上げ返済を行った場合のシミュレーション

5年固定（金利0.9%）で借入れ、3年目に500万円の繰り上げ返済を行った場合、以降の返済額は約63,000円に減少します。ただし、固定期間終了後の金利上昇リスクは残るため、繰り上げ返済後も金利上昇に備えた返済計画を立てておく必要があります。

全期間固定と固定期間選択の選び方

住宅ローンの選択は、将来の生活設計に大きく影響する重要な決定です。全期間固定と固定期間選択、それぞれの特徴を理解し、自身の状況に合わせて最適な選択をすることが重要です。

資金計画からの選び方

資金計画の面からは、以下のポイントを考慮して選択する必要があります。当面の返済負担を抑えたい場合は固定期間選択型、将来の返済額の変動リスクを避けたい場合は全期間固定型が向いています。また、将来的な収入増が期待できる場合は、固定期間選択型で当初の返済負担を抑え、収入が増えてから返済額の増加に対応するという選択肢も考えられます。

年収と返済比率からの選び方

一般的に、年収に対する返済額の比率は35%以下が望ましいとされています。全期間固定型は金利が高めになるため、この比率を超えてしまう可能性がある場合は、固定期間選択型を検討するとよいでしょう。ただし、固定期間終了後の金利上昇も考慮に入れ、返済比率に余裕を持たせることが重要です。

年齢による選び方

年齢も重要な判断材料となります。若い世代で収入増が期待できる場合は固定期間選択型、定年までの期間が短い場合は全期間固定型が適している傾向にあります。特に、返済期間が定年退職後にまたがる場合は、収入減少を考慮して、安定的な全期間固定型を選択することも検討に値します。

職業からの選び方

職業の安定性も選択の重要な要素です。公務員や大手企業の正社員など、安定した収入が見込める場合は全期間固定型も検討できます。一方、収入が変動する可能性がある自営業の方や、将来的な転職を考えている方は、柔軟性のある固定期間選択型が向いているかもしれません。

金利動向からの選び方

現在の金利水準と将来の金利動向予測も重要な判断材料です。金利が歴史的な低水準にある場合は、全期間固定型で低金利を確定させることも有効です。一方、今後の金利上昇が予想される場合は、固定期間選択型で当面の低金利を活用し、その後の状況に応じて対応を検討することもできます。

借入期間からの選び方

借入期間が35年と長期の場合、金利変動リスクも大きくなるため全期間固定型が安全です。一方、20年程度の比較的短い返済期間であれば、固定期間選択型でも金利変動リスクは相対的に小さくなります。返済期間と金利変動リスクのバランスを考慮して選択しましょう。

ライフプランからの選び方

今後の人生設計も重要な判断要素です。子どもの教育費が必要になる時期や、親の介護が必要になる可能性、自身のセカンドライフの計画など、将来のライフイベントを考慮して選択する必要があります。特に大きな支出が予想される時期には、返済額の変動リスクを避けたほうが安全です。

住宅の購入目的からの選び方

終の棲家として購入する場合と、将来的な売却を視野に入れている場合では、選択が変わってきます。長期居住を前提とする場合は全期間固定型で安定性を重視し、数年後の売却を考えている場合は固定期間選択型で当面の負担を抑える、といった選択が考えられます。

よくある質問

Q1：全期間固定型と固定期間選択型、どちらが総支払額は少なくなりますか？

A1：一般的に金利が低い固定期間選択型のほうが総支払額は少なくなります。ただし、固定期間終了後の金利変動によって、全期間固定型よりも総支払額が多くなるケースもあります。

Q2：固定期間選択型で、固定期間終了後も再度固定金利を選択できますか？

A2：多くの金融機関では可能です。ただし、その時点の金利水準となるため、当初よりも高い金利になる可能性があります。また、金利タイプ変更時に手数料が発生する場合があります。

Q3：全期間固定型は途中で他の金利タイプに変更できますか？

A3：契約途中での金利タイプの変更は原則としてできません。ただし、他の金融機関への借り換えは可能です。その場合は、借り換えに伴う手数料や保証料などの諸費用が発生します。

Q4：固定期間終了後、返済額はどのくらい変わる可能性がありますか？

A4：金利が1%上昇すると、借入額3,000万円、返済期間35年の場合、月々の返済額が7,000円から8,000円程度増加します。金利の上昇幅によっては、大幅な返済額の増加も考えられます。

Q5：全期間固定型で繰り上げ返済はできますか？

A5：可能ですが、手数料が高額になる場合があります。固定期間選択型と比べて手数料が高く設定されていることが多いため、事前に金融機関に確認することをおすすめします。

Q6：固定期間選択型で、固定期間中に金利が下がった場合、金利を見直すことはできますか？

A6：固定期間中は金利の見直しはできません。ただし、他の金融機関への借り換えは可能です。借り換えの場合は、諸費用と金利差による利益を比較検討する必要があります。

Q7：夫婦の収入はありますが、不安定な場合はどちらを選ぶべきでしょうか？

A7：収入が不安定な場合は、返済額が確定している全期間固定型がおすすめです。ただし、固定期間選択型でも、返済額の上昇に対応できる余裕を持った計画を立てることで選択は可能です。

Q8：住宅ローンの借り換えは、いつでもできますか？

A8：基本的にいつでも可能です。ただし、借り換えには諸費用が発生するため、金利差による節約効果と比較して判断する必要があります。また、借り換え時の年齢制限や収入審査もあります。

Q9：固定期間選択型で、返済額が増えそうな場合の対策はありますか？

A9：固定期間終了前に繰り上げ返済を行い、返済額を減らす方法があります。また、返済期間を延長することで、月々の返済額を抑えることも可能です。ただし、総支払額は増加します。

Q10：団体信用生命保険は、どちらの金利タイプでも必要ですか？

A10：はい、どちらの金利タイプでも必要です。ただし、保険料の支払い方法（金利上乗せ型か別払い型か）は金融機関によって異なります。選択時には、この点も含めて比較検討することをおすすめします。

まとめ

住宅ローンの選択は、将来の生活設計に大きな影響を与える重要な決定です。全期間固定型は安定性重視、固定期間選択型は当初の返済負担軽減重視という特徴があります。ご自身の収入状況やライフプラン、金利動向の見通しなどを総合的に判断して、最適な住宅ローンを選択しましょう。

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