【フラット35】の特徴や審査基準、その他住宅ローンとの違いを比較

マイホーム購入時の住宅ローン選びで重要な選択肢となる【フラット35】。長期固定金利で安心な返済計画が立てられる一方で、民間の住宅ローンと比べて金利が高めになる特徴があります。この記事では、【フラット35】の基本的な特徴から審査基準、民間住宅ローンとの違いまで、住宅ローン選びに役立つ情報をご紹介します。

【フラット35】とは

【フラット35】は、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供する、最長35年の長期固定金利住宅ローンです。住宅金融支援機構が住宅ローン債権を証券化することで、全国一律の金利で長期の固定金利を実現しています。頭金なしでも最大100%融資を受けられ、安定した返済計画を立てやすい住宅ローン商品として人気があります。

【フラット35】の基本的な特徴

最大の特徴は、借入時の金利が返済完了まで変わらない「全期間固定金利」という点です。金利は申し込み時の金利が適用され、以降の金利変動に影響されることなく、返済額が一定のまま返済を続けることができます。また、全国どの金融機関でも同じ条件で利用できる点も大きな特徴です。

【フラット35】の借入条件

借入可能額は100万円以上8,000万円以下で、融資限度額は物件価格の100%までとなっています。返済期間は15年以上35年以下で選択でき、完済時の年齢は80歳未満という条件があります。また、中古住宅の場合は築年数や耐震性などの住宅要件を満たす必要があります。

【フラット35】の資金使途

利用できる資金使途は、新築住宅の建設・購入資金、中古住宅の購入資金、借換資金などです。土地取得費用や諸費用も含めて借り入れることができ、住宅取得に関連する費用を幅広くカバーできる設計になっています。

【フラット35】の金利タイプ

金利は「融資率」と「返済期間」によって4つに分かれています。融資率は9割以下と9割超の2区分、返済期間は20年以下と21年以上の2区分で、それぞれの組み合わせによって適用金利が決定されます。一般的に、融資率が低く返済期間が短いほど、金利は低くなる傾向にあります。

【フラット35】の取り扱い金融機関

全国の主要な銀行、信用金庫、労働金庫などで取り扱いがあり、住宅金融支援機構の指定する金融機関であれば、どの金融機関でも同じ条件で利用することができます。ただし、金融機関によって事務手数料などの諸費用は異なる場合があります。

このように【フラット35】は、安定性と利便性を兼ね備えた住宅ローン商品として、多くの方に選ばれています。特に、将来の金利上昇を懸念する方や、長期的な返済計画を立てたい方にとって、有力な選択肢となっています。

【フラット35】の種類

【フラット35】には、お客様のニーズや住宅の性能、地域特性などに応じて、いくつかの商品タイプが用意されています。それぞれの特徴と優遇内容について詳しく解説します。

通常の【フラット35】

基本となる商品タイプで、最長35年の全期間固定金利で住宅ローンを利用できます。融資率と返済期間によって4つの金利プランから選択可能です。新築住宅、中古住宅ともに利用でき、住宅金融支援機構の定める技術基準を満たす必要があります。

【フラット35】S

省エネルギー性や耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性に優れた住宅を取得する際に、当初の金利を一定期間引き下げる制度です。優遇期間は物件の性能に応じて、Aプラン（当初10年間）とBプラン（当初5年間）の2種類があります。金利の引き下げ幅は、その時々の政策によって変動します。

【フラット35】子育て支援型・地域活性化型

子育て支援や地域活性化に積極的な地方公共団体と住宅金融支援機構が連携し、【フラット35】の当初の金利を一定期間引き下げる制度です。対象となる地域や要件は地方公共団体によって異なり、最大で当初5年間の金利引き下げを受けることができます。

【フラット35】リノベ

中古住宅の購入と同時に行うリフォーム工事の費用も含めて融資を受けられる商品です。住宅金融支援機構が定める「リフォーム工事の基準」を満たすことで、通常の【フラット35】よりも有利な条件で借り入れができます。

【フラット35】借換融資

既存の住宅ローンを【フラット35】に借り換えることができる商品です。借換時に必要な諸費用も含めて借り入れが可能で、金利変動リスクを避けたい方や、返済額の見直しを検討している方に適しています。

【フラット35】地域連携型

地方公共団体による住宅取得支援策と連携して、【フラット35】の当初金利を引き下げる制度です。UIJターンや職住近接、コンパクトシティ形成などの地域独自の住宅政策と連携しており、地域によって優遇内容が異なります。

【フラット35】維持保全型

住宅の維持保全に積極的に取り組む場合に利用できる商品です。住宅の点検や補修などの維持保全計画を策定し、実行することで、通常の【フラット35】より有利な条件での借入が可能となります。

金利優遇の併用について

【フラット35】Sと子育て支援型・地域活性化型は、条件を満たせば併用することが可能です。ただし、それぞれの制度における要件を満たす必要があり、金融機関によって取扱いが異なる場合もあります。併用する場合は、事前に取扱金融機関に確認することをお勧めします。

このように【フラット35】は、お客様のニーズや状況に応じて選択できる多様な商品ラインナップを用意しています。自身の状況や将来のライフプランを考慮しながら、最適な商品を選択することが重要です。

【フラット35】の注意点

【フラット35】は長期固定金利という大きなメリットがある一方で、いくつかの注意点も存在します。ここでは、契約前に知っておくべき重要な注意点について詳しく解説します。

金利に関する注意点

民間の住宅ローンと比較して金利が高めに設定されていることが最大の注意点です。特に変動金利型の住宅ローンと比べると、毎月の返済額に大きな差が出る可能性があります。また、金利は融資率（借入額÷建物購入価格）と返済期間によって変動し、融資率が高くなるほど、返済期間が長くなるほど金利は上昇する傾向にあります。

審査・手続きに関する注意点

審査から融資実行までの期間が民間住宅ローンと比べて長くなる傾向があります。通常2～3週間程度かかり、物件検査などを含めると1～2ヶ月程度必要となることもあります。また、中古住宅の場合、築年数や耐震性などの住宅要件を満たす必要があり、要件を満たさない物件は利用できません。

返済に関する注意点

一度契約すると金利の見直しができず、金利が下がった場合でも契約時の金利が適用され続けます。また、繰り上げ返済時には手数料が必要となり、民間住宅ローンと比べて手数料が高額になる場合があります。借換えの際も新たな諸費用が発生するため、慎重な検討が必要です。

諸費用に関する注意点

融資手数料や保証料、物件検査手数料など、さまざまな諸費用が必要となります。特に物件検査費用は必須で、新築・中古を問わず発生します。また、団体信用生命保険の加入も必須となり、年齢や健康状態によっては加入できない場合もあります。

融資対象に関する注意点

投資用物件や賃貸用物件は融資対象外となります。また、住宅金融支援機構が定める技術基準を満たさない物件も対象外となり、中古住宅の場合は築年数や耐震基準などの条件を満たす必要があります。

借換えに関する注意点

借換えの際は、新たに物件検査や諸費用が必要となります。また、借換え時の金利が、現在の借入金利よりも高くなる可能性もあるため、金利動向を見極めながら慎重に判断する必要があります。

契約後の制限事項

住宅ローン控除を受けるためには、入居から6ヶ月以内に自己居住する必要があります。また、返済期間中は、原則として物件の賃貸や転売が制限されます。これらの制限に違反した場合、期限の利益を喪失し、一括返済を求められる可能性があります。

保証人・担保に関する注意点

原則として、購入する住宅と土地に対して抵当権が設定されます。また、収入合算を行う場合は、合算者も連帯債務者となり、返済の責任を負うことになります。保証人を立てることはできませんが、収入合算者は実質的に保証人と同様の責任を負うことになります。

これらの注意点を踏まえたうえで、自身の状況や将来のライフプランに合わせて、【フラット35】を選択するかどうかを慎重に検討することが重要です。また、不明な点がある場合は、取扱金融機関に確認することをお勧めします。

【フラット35】が向いている人の特徴

【フラット35】は、その特徴から特定の層に特に適している住宅ローンと言えます。ここでは、【フラット35】が向いている方の特徴を詳しく解説していきます。

将来の金利上昇を懸念する人

全期間固定金利という特徴から、将来の金利上昇リスクを避けたい方に最適です。特に、以下のような方々に向いています。 ・返済期間が長期になる若い世代の方 ・将来の経済状況に不安がある方 ・金利の変動による家計への影響を避けたい方 ・毎月の返済額を一定に保ちたい方

長期的な視点で家計を管理したい人

返済額が一定であることから、長期的な家計管理がしやすいという特徴があります。具体的には以下のような方に向いています。 ・将来の教育費や老後の資金計画を立てたい方 ・収支のバランスを重視する方 ・ライフプランに合わせて資金計画を立てたい方 ・家計の見通しを立てやすくしたい方

転職や収入の変動が予想される人

一度契約すれば転職による影響を受けにくく、以下のような方に適しています。

・将来的な転職を考えている方

・収入が変動する可能性がある方

・フリーランスや自営業を検討している方

・働き方の変更を予定している方

優良な住宅を検討している人

【フラット35】Sなどの優遇制度を活用できる可能性がある方に向いています。

・省エネ性能の高い住宅を検討している方

・耐震性に優れた住宅を希望する方

・長期優良住宅の取得を考えている方

・バリアフリー対応の住宅を検討している方

頭金が少ない人

最大100%融資を受けられる可能性があり、以下のような方に適しています。

・自己資金が少ない方

・頭金の準備が十分でない方

・手持ち資金を住宅以外にも使いたい方

・諸費用に資金を回したい方

地方移住や子育て支援を検討している人

地域連携型や子育て支援型の優遇が受けられる可能性がある方に向いています。

・UIJターンを考えている方

・子育て支援制度を活用したい方

・地方での生活を検討している方

・自治体の支援制度を利用したい方

中古住宅のリノベーションを考えている人

【フラット35】リノベを活用できる可能性がある方に適しています。

・中古住宅を購入してリフォームを考えている方

・住宅の性能向上を検討している方

・購入後の改修費用も含めて借り入れを考えている方

・良質な中古住宅への住み替えを検討している方

向いていない人の特徴

一方で、以下のような方には向いていない可能性があります。

・数年以内に住み替えや売却を予定している方

・変動金利での借り入れに抵抗がない方

・超低金利時に変動金利型との金利差が気になる方

・諸費用の負担に懸念がある方

【フラット35】の選択は、長期的な視点での判断が重要です。自身の将来設計やライフプランを踏まえ、慎重に検討することをお勧めします。また、不安な点がある場合は、金融機関や住宅ローンアドバイザーに相談することで、より適切な判断ができるでしょう。

【フラット35】の審査基準と審査の流れ

【フラット35】の審査は、住宅金融支援機構の基準に基づいて行われます。ここでは、審査基準の詳細と審査の具体的な流れについて解説します。

年収に関する審査基準

年収に関する主な基準は以下の通りです。

・前年度年収が安定していること

・原則として年収に占める全てのローン返済額の割合が35%以内であること

・申込人の年収が安定している場合は、合算者として配偶者等の年収を加算可能

・自営業者の場合は、原則として2年以上の営業実績が必要

・年収は源泉徴収票や確定申告書などの公的書類で証明が必要

年齢に関する審査基準

年齢に関する主な基準は以下の通りです。

・申込時の年齢制限は原則20歳以上

・完済時の年齢が80歳未満であること

・親子リレー返済制度の利用可能（子供が一定の要件を満たす場合）

・高齢者の場合、返済期間が短くなる可能性がある

物件に関する審査基準

対象となる物件の主な基準は以下の通りです。

・住宅金融支援機構の定める技術基準を満たすこと

・新築住宅の場合、建築基準法に適合していること

・中古住宅の場合、築年数や耐震基準などの条件を満たすこと

・投資用物件や賃貸用物件は対象外

・住宅の床面積が原則50㎡以上であること

審査の流れ

審査は以下のような流れで進められます。

1.事前審査（仮審査）

・必要書類の提出

・収入や返済計画の確認

・基本的な適合判断

2.本審査

・詳細な収入証明書類の確認

・勤務先への在籍確認

・物件価値の評価

・担保評価

3.物件検査

・新築の場合は建築確認済証の確認

・中古の場合は現地調査と適合証明検査

・技術基準への適合確認

4.契約

・融資実行

・必要書類の最終確認

・金銭消費貸借契約の締結

・融資実行

必要書類について

審査に必要な主な書類は以下の通りです。

・本人確認書類（運転免許証など）

・収入証明書類（源泉徴収票、確定申告書等）

・住民票

・物件関係書類（売買契約書、建築確認済証等）

・借入申込書

・返済計画書

審査のポイント

審査で特に重視されるポイントは以下の通りです。

・安定した収入があるか

・返済負担率が基準内に収まっているか

・物件が技術基準を満たしているか

・申込者の年齢や返済計画に無理がないか

・必要書類が適切に準備されているか

審査期間について

審査にかかる期間の目安は以下の通りです。

・事前審査：1週間程度

・本審査：2～3週間程度

・物件検査：1～2週間程度

・全体の所要期間：1～2ヶ月程度

※審査期間は金融機関や物件の状況によって変動する可能性があります。

【フラット35】の審査は民間住宅ローンと比べて時間がかかる傾向にありますが、これは長期固定金利という商品特性上、慎重な審査が必要とされるためです。審査をスムーズに進めるためにも、必要書類は事前に準備し、正確な情報提供を心がけることが重要です。

【フラット35】と民間銀行の住宅ローンを比較

住宅ローンを選ぶ際の重要な判断材料として、【フラット35】と民間銀行の住宅ローンの違いを詳しく比較してご説明します。それぞれの特徴を理解することで、より良い選択が可能となります。

金利タイプの比較

【フラット35】は全期間固定金利のみの取り扱いとなっており、金利は融資率と返済期間によって決定されます。借入時の金利が返済終了まで継続されるため、将来の見通しが立てやすい一方で、金利は比較的高めに設定されています。これに対して民間銀行では、変動金利、固定金利、固定期間選択型など、多様な商品が用意されています。金利の見直しや変更が可能で、一般的に【フラット35】より低金利となっていますが、金融機関によって金利が異なる点に注意が必要です。

融資条件の比較

【フラット35】は全国統一の審査基準で、最長35年の返済期間が設定されています。融資限度額は8,000万円までで、頭金なしでも最大100%融資を受けられる可能性があります。一方、民間銀行の場合は金融機関ごとに審査基準が異なり、最長40年程度まで返済期間を設定できる場合もあります。融資限度額や100%融資の条件も金融機関によって様々です。

手数料・諸費用の比較

【フラット35】では融資手数料が必要で、物件検査手数料も必須となっています。また、繰り上げ返済手数料が比較的高額で、借換え時には新たな諸費用が必要となります。民間銀行の場合、融資手数料は金融機関により異なり、物件検査手数料が不要な場合もあります。繰り上げ返済手数料も比較的安価で、インターネットサービスでの手数料割引なども用意されています。

審査・手続きの比較

【フラット35】は審査期間が比較的長く、1～2ヶ月程度かかることが一般的です。物件検査が必須となりますが、転職時の影響を受けにくく、全国統一の審査基準で安定しています。民間銀行では審査期間が比較的短く、約2週間程度で結果が出ることが多いです。物件検査が不要な場合もありますが、転職時に条件変更の可能性があり、金融機関により審査基準が異なります。

金利優遇制度の比較

【フラット35】では、【フラット35】Sや子育て支援型、地域活性化型、リノベ型など、様々な優遇制度が用意されています。民間銀行では、給与振込や各種取引による優遇、カード利用による優遇、団体信用生命保険の種類による優遇など、金融機関独自の優遇制度が設けられています。

保証人・担保に関する比較

【フラット35】では保証人は不要ですが、購入物件への抵当権設定と団体信用生命保険への加入が必須となっています。民間銀行では保証人が必要な場合があり、一般的に保証会社による保証が求められます。ただし、団体信用生命保険の種類は選択可能な場合が多いです。

このように、【フラット35】は長期的な視点での安定性を重視する方に、民間銀行の住宅ローンは金利の柔軟性や手続きの簡便性を重視する方に向いていると言えます。自身のニーズや将来のライフプランに合わせて、最適な住宅ローンを選択することが重要です。

よくある質問（Q&A）

【フラット35】について、お客様からよく寄せられるご質問とその回答をまとめました。住宅ローン選びの参考にしていただければと思います。

申込・審査について

Q：【フラット35】の審査は厳しいのでしょうか？

A：審査基準は全国統一で明確に定められています。年収に占める返済額の割合が35%以内であることや、完済時の年齢が80歳未満であることなどが主な基準となります。民間銀行と比べて特別厳しいわけではありませんが、物件検査など独自の審査項目があります。

Q：転職して間もない場合でも申し込めますか？

A：原則として現在の勤務先での勤続年数が1年以上必要です。ただし、同業種での転職の場合は、前職の勤続期間を合算できる場合があります。詳細は取扱金融機関にご確認ください。

金利・返済について

Q：金利は将来的に見直すことはできますか？

A：【フラット35】は全期間固定金利のため、契約後の金利見直しはできません。ただし、借換えによって金利を変更することは可能です。ただし、借換えには新たな諸費用が必要となります。

Q：繰り上げ返済は可能ですか？

A：可能です。ただし、手数料が必要となり、民間銀行と比べて手数料が高めに設定されている場合があります。一部繰り上げ返済と全額繰り上げ返済のどちらも可能です。

物件要件について

Q：中古マンションでも利用できますか？

A：利用可能です。ただし、築年数や耐震基準など、住宅金融支援機構が定める技術基準を満たす必要があります。物件検査を行い、基準適合証明書の取得が必要となります。

Q：店舗併用住宅は対象になりますか？

A：住宅部分が延べ面積の50%以上を占め、かつ住宅部分の床面積が50㎡以上であれば対象となります。ただし、住宅部分が要件を満たしているか確認が必要です。

諸費用について

Q：必要な諸費用はいくらくらいですか？

A：物件価格の他に、融資手数料、物件検査手数料、登記費用、団体信用生命保険料などが必要です。具体的な金額は取扱金融機関や物件によって異なりますので、事前に確認することをお勧めします。

Q：諸費用も借入れに含めることはできますか？

A：融資限度額の範囲内であれば、諸費用も含めて借入れることが可能です。ただし、物件価格と諸費用の合計額が融資限度額を超える場合は、超過分は自己資金が必要となります。

返済期間について

Q：返済期間は自由に選べますか？

A：15年以上35年以内で選択可能です。ただし、完済時の年齢が80歳未満という条件があるため、申込時の年齢によって選択できる期間が制限される場合があります。

Q：途中で返済期間を変更することはできますか？

A：原則として返済期間の変更はできません。ただし、借換えによって返済期間を変更することは可能です。その場合は新たな諸費用が必要となります。

その他

Q：住宅ローン控除は利用できますか？

A：要件を満たせば利用可能です。ただし、入居から6ヶ月以内に自己居住することや、年収などの条件を満たす必要があります。詳細は税務署にご確認ください。

Q：失業した場合はどうなりますか？

A：一時的な返済の困難に対しては、返済期間の延長や返済額の見直しなどの返済特例制度が用意されています。早めに取扱金融機関に相談することをお勧めします。

まとめ

【フラット35】は、長期固定金利という特徴を活かして、将来の見通しが立てやすい住宅ローンです。ただし、金利が比較的高めに設定されている点や、各種手数料面での考慮も必要です。自身のライフプランや返済計画を踏まえて、民間住宅ローンと比較検討しながら、最適な住宅ローンを選択することが重要です。

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